扒了五年数据，还原真实的郑州二手房！
这是一篇关于二手房的数据稿，还原下过去五年的郑州二手房。
本文数据根据郑州贝壳二手房成交数据整理得出，包括郑东新区、金水区、经开区、管城区、高新区、惠济区、中原区、二七区。
贝壳占据郑州二手房大半份额，一定程度可以代表整个郑州。
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贝壳2018年进到郑州，最早的数据2018年开始。
2018年贝壳初入郑州，卖了4956套，迅速站稳脚跟后成交量大涨。
2020年二手房成交量达到峰值，贝壳一年卖出了18917套二手房。
2020年到2021年到2022年二手房成交量持续下滑，口罩、暴雨、停工等因素影响了整个郑州楼市。
具体到主城八区的成交占比中，区域之间差距明显。
金水区教育资源最强、区位最好，当之无愧占据主力。
中原区、管城区、二七区三个生活氛围浓厚的传统主城区有大量的二手小区，二手房成交量同样不少、
经开区、惠济区本身房子不多，二手房市场一向不太活跃。
2016年前后，郑州楼市新房市场成交主力由两室过渡到三室，变化到二手房市场上，反应比较慢。
2018年到2019年郑州二手房还是两室为成交主力，一室两室加起来超过了全年成交的六成。
直到2020年，郑州二手房三室成交量第一次超过两室，正式宣告二手房进入了三室时代。
一室两室成交占比下滑，三室四室成交占比抬头，几乎复制了新房的走势，可以理解为2016年前后那一批进入到二手房市场了。
未来买二手房能三室尽量三室，两室占比越来越小，保值能力或将下降。
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聊聊普通人最关心的均价，还是有些意外的。
2018年差不多是郑州楼市上一轮最后的辉煌时刻，新房还没有明显的下降，二手房成交价达到了15900元/㎡，近五年的最高点。
2019年开始，二手房成交均价整体开始向下。
2021年在全国学区房大热的带动下，郑州学区房走出了逆天曲线，全年二手房被拉高到14709元/㎡。
到了2022年，二手房降幅明显，全年成交均价仅有13291元/㎡。
不过整个郑州二手房下行的大环境下，有一些二手房保持了连年上涨。
比如区域品质天花板的建业天筑、永威迎宾府，比如热门学区不太热门的学区房金色嘉园、海逸名门，背后逻辑还是值得想想的。
主城八区整体的走势比较接近，但是五年间的均价变化差距有点大。
郑东新区均价最高，下降的幅度自然是比较大的，2018年到2022年均价降了4047元/㎡。
高新区、经开区、惠济区二手房不多，尚未到红海竞争、供应挤压的阶段，均价降幅不大。
二七区的降幅仅次于郑东新区，五年降了3355元/㎡。
二七区本身均价不高，降幅这么大，反映了购房者对区域认可度不高，买二七区二手房或许要谨慎些。
二手房成交价是影响均价的因素之一，成交价又被挂牌价影响。
二手房一直都有个潜规则，卖家的挂牌价一般都在心理预期之上高出一点，留给买家一部分还价的空间，成交的概率更大。
问题来了，具体挂牌价比心理预期高出多合适呢？
2018年到2019年的成交数据显示，挂牌价与成交价之间的价差一般差5万左右，过了2020年后价差缩小到了4万。
以2022年为例，看看主城八区的价差。
高新区、二七区、中原区挂牌价与成交价的价差比较小，买这三个区的二手房砍价空间有限。
郑东新区的平均挂牌价高出平均成交价7.4万，买郑东新区二手房的话，砍价力度可以大一些。
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二手房挂牌到成交的时间叫做成交周期，一般情况下成交周期越短，等同于市场越好。
2018年卖出一套二手房大概需要74天，当时贝壳市场占有率不高，数据有一些片面性。
2019年开始，二手房的成交周期突破了100天，随着挂牌房源越来越多、成交量逐渐下降，成交周期越来越长。
2022年卖一套二手房直接需要191天，超过半年了，建议有卖房需求的一定要早早挂牌。
金水区、二七区、中原区的房子是最难卖的，成交周期超过了200天。
这三个区域二手房太多，老破小还不少，供应量一上来带来的就是成交周期长。
经开区的房子本身不多，基本上没什么的老破小，成交周期最短才159天，不过等滨河国际新城二手房市场成熟起来应该会拉长经开区的周期。
惠济区有不少别墅、洋房，成交周期长意料之中，其他区域相对健康。
回看过去五年的成交周期最短TOP10小区，有非常明显的特征。
一种是刚刚交房可以出售的次新小区，比如万科大都会、华瑞紫韵城、永威城、五龙新城等。
另一种是学区房，比如金科城、广电天韵、中原新城学府、朗悦公园道壹号等。
买二手房尽量跟着大势走，流通性是重要的一项指标。
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最后聊聊历年的二手房成交TOP10，不知道怎么买可以直接抄作业。
连续5年上榜二手房成交量TOP10的有正弘数码公寓、远大理想城、橡树玫瑰城，正弘数码公寓是学区硬通货，远大理想城、橡树玫瑰城适合东区刚需小白领自住。
比较频繁上榜的有正商东方港湾、万科城紫兰苑、亚星盛世郦都、亚星盛世家园，正商东方港湾靠低价、学区小火，万科城紫兰苑、亚星盛世郦都、亚星盛世家园更偏向于地缘刚需自住，几个项目门槛都不高，可以根据自己需求考虑。
五年的数据太多太乱，本文暂时挑选了几个典型的数据做解读，希望关于二手房的朋友都能有收获。
