楼评：蛇口招商双玺：最一流的海景顶豪

蛇口豪宅，除了我们上次介绍的半岛城邦系列，另一个就是有粉丝提及的海上世界双玺，主打的也是海景资源，主流户型为大面积平层，夹杂一些享受型大面积1房，所以在考虑蛇口海景豪宅的时候，不少资金实力雄厚的大买家也会考虑双玺。

特别是双玺产品多样，小到奢享型1房户型，大到关内稀有的近海小洋房、别墅、高层大平面，主流户型都在200平以上，从面积上设定准入门槛，打造顶级滨海高尚居住区，只为有钱人敞开大门，使其成为继蛇口老牌别墅豪宅区后的新生代豪宅代表，也是蛇口比较纯粹的海景豪宅，很容易圈粉老蛇口人。

在面积上他是当之无愧的深圳住宅平面之王，然而在主打海景卖点的同时，户型上也鸡肋百现，你会为它居高临下无敌一线海景折服，也会为它总少了点豪宅该有的必备要素和品质倍感遗憾。（想跳过户型分析直接看点评，可下拉到文章尾部）

海上世界双玺花园总共三期，招商自带物业，一期2014年年中入市，全是多层小洋房；二期2015年楼市上行期入市，又名海之门，共2栋，屹立在深圳湾海景一线；三期分了3批入市，第1批在2015年11月份入市，推的5栋刚需户型，第2批在2016年9月份入市，推的1栋；第3批在2018年5月份入市，推的2、3栋。

一手入市的时候卖相都不错，进入二手房市场表现就各异了。

比如一期的洋房，一手买来自住的居多，二手鲜有放卖，同时户型设计比较局限于受老一批买家喜欢，不太适合当下新富群体以家庭为单位对多空间的需要；二期交房后，因为违建频上新闻，最后还是以拆除收场，二手放卖量还行，不过卖相一般，接手群体少；三期在加推2、3栋时为深圳首个实行摇号制楼盘，因为“五千万蹲”又点燃了深圳人对土豪的无限想象，交房后，拿出来卖的以低楼层居多，海景视野一般，也面临尴尬的转手困境。

下面我们将分别来介绍下这三期的情况，其中一二期共享花园、车库，容积率低至2.07，车位比为1:2.3，自带双玺幼儿园；三期有高层和别墅，容积率为2.86，车位比为1:2.7，自带玺乐幼儿园。

一期：稀缺珍藏版小洋房

所有户型均是南向、西南向，前后大阳台看海景或花园，内部基本做到了全套间设计，保姆房和主人活动空间完美分离，互不干扰。户型上没什么瑕疵，既然是小洋房，注重的就是空间上的享受，有这个预算的买家对空间数量要求不高。

放在产品面世的当时来说，蛇口一带正处于新兴豪宅标杆空白期，洋房、别墅新式产品更是绝迹，双玺一期的入市刚好填补了这方面的空缺，同时主打滨海高端豪宅，产品定位和面向的群体都呈现稀缺性，因此一手高价入市，完全不缺买家，以老蛇口为代表、附近老牌豪宅别墅区的那批买家就一直在期待招商的新产品。

然而进入二手房市场后，放卖和成交都少，一方面是一手买家当初买来自住的居多或者当做稀缺珍藏式房产，放卖意愿不强，不到万不得已不会出售；另一方面是，即使有放卖，适合接手这种产品的买家比较有限（特别是在需求上），毕竟没了开发商的宣传，二手房放卖曝光率下降，同时市面有更好的大平层海景房可选，想卖的话也卖不出符合小区定位和整体涨幅水平的价格。

2017年底220平的高层成交价才3600万左右，2019年底低层复式238平的7388万成交，目前有套非复式报价4000万在卖，三年时间才400万不到的涨幅。这种非投资产品，价格高低及涨幅完全就是跟随市场受众需求量来变化了，但产品自身的稀缺度和价值是毋庸置疑的。

二期：海之门双子塔

海上世界商业圈一带，除了标志性的招商局广场大厦外，最引人注目的就是双玺二期海之门了，两个巨无霸矗立在蛇口海边。多少深圳人梦想中的一线临海高层豪宅，虽在眼前，却遥不可及，你们羡慕的楼上土豪才能看到的风景，亲证一流！

如果按传统对豪宅的定义，海之门注定要让大家失望——塔楼设计。塔楼的定位是刚需小区，豪宅没做到板楼都不敢叫豪宅，目的就是要杜绝塔楼的诸多弊端——一层多户下毫无私密性可言、采光通风差、视野受遮挡、格局紧凑、居住舒适度差，等等。豪宅的标配是南北双阳台通透，客厅大气、所有空间都宽绰，私密性好，正如一期小洋房板楼设计。

海之门却设计成了塔楼，这便是双玺二期作为豪宅的一大败笔吧，只要做成了塔楼，南北通透、私密性想要绝对有保证就不可能了，还有就是面积最大的01、02户型不带保姆间。可以猜想开发商有成本的考量，实际也是在做权衡，让产品的卖点不局限于海景，以便迎合不同买家需求。

南面海景是确定永久性景观资源，西北面大南山、海上世界商圈景观也不可多得，更何况有一期洋房腾出了宝贵的无遮挡视线，所以中高层前后视野都能保证，不少看海方向的低层视野也不差（3楼观景实证过）。

不过海之门相比传统豪宅更大的亮点是，“门面”上做的非常好，在小区公共空间上处处彰显看得见的气派，在刚需看来，那得是浪费了，然而豪宅就是通过“浪费”空间以便让业主得到最基本的体面和尊享。比如地下车库电梯口、楼道走廊、大堂、AB单元之间的走廊，以及每隔几层便有一个公用平台等。

AB单元连通走廊

楼道走廊

地下车库电梯口

既然是塔楼设计，户型上自然也会存在一些遗憾。AB单元户型对称分布，都是5梯5户，户型为206-335平的2-4房，其中01、02、06户型主看海景，03、05户型看海上世界商圈、大小南山景观。所有户型均方正、客厅出阳台，多套间设计，动静分离做得很到位，带中西厨。

01户型为335平的5房，客厅及套间均南向看一线无敌海景，卫浴也安排为看海方向，主要空间都安排得合乎豪宅范，次卧之类偏紧凑。今年有套中高层公司产权毛坯6600万左右成交，目前超过10套在卖（单价过20万，没有对外展示），报价在7500-8500万左右，业主心态不一，报价很随机，高楼层月租金报15万/月。

02户型为326平4房，整体格局和01类似，客厅出阳台东南/西南向，侧面看海，亮点主要是两个套间空间感十足，公卫无采光。6月份有高楼层空房4680万成交，目前6套在售，报价5500-6500万左右，有低楼层甚至报8000万。02户型为326平4房，整体格局和01类似，客厅出阳台东南/西南向，侧面看海，亮点主要是两个套间空间感十足，公卫无采光。6月份有高楼层空房4680万成交，目前6套在售，报价5500-6500万左右，有低楼层甚至报8000万。

03户型为258平3+1房，另带保姆间，该户型最大的特点是阳台面宽广，客厅和所有卧室都带阳台，次卧可改成2个房间，不足之处是偏北向，公卫和书房都没有采光。7月份有低楼层3330万成交，相比去年高楼层3760万的成交价，虽不能直接判断该户型价格跌了，至少能看出不好涨。目前7套在卖，报价4200-6000万左右。

05户型为252平4房，格局和03户型几乎一样，偏北向，就是阳台面没03户型宽广，该户型仅客厅和主卧出阳台。1月份有低楼层3298万成交，相比去年来的成交价，涨幅比较温和，目前5套在卖，报价也在4200-6000万左右。

06户型为206平挑空复式2+1房，客厅、楼下卧室出阳台，可看海景，西北/东北向，客厅开间大，二层客厅位置可改成房间，做2+1房。奢享型复式，维持原始户型格局最好，成交较少，去年11月份有高层2700万成交，目前2套高层在卖，报价3380-3680万左右，差价较大。

二期在卖房源不少，高低层成交差价可能在1000万以上，不过业主心态不一，报价普遍偏高，很多放盘一年之久了，成交一直起不来。

三期：时光道+W公馆

凭借项目在蛇口的稀缺地段和景观，到开发三期，招商继续走大平面豪宅路线，改变二期多梯多户情况，并搭配别墅产品，赌的就是周边老金主对新式豪宅、别墅的追求。考虑到望海路的车流噪音，专门设计了一栋刚需户型，其中有大1房奢享户型，对标丁克一族、单身贵族群体，只是户型让人爱不起。

三期由4栋高层+4栋别墅组成，高层的外立面，喜欢的人会觉得样式新颖，不喜欢的就觉得设计感很差（像楼梯），其中1、2栋是5梯2户，3栋3梯3户，5栋5梯8户，主打大户型，均价17.4万左右。别墅我们不介绍，下面主要介绍下住宅。

1、2、3栋奢侈稀缺大平面

1、2、3栋以大平面和中等户型为主，户型方正均带入户，多套间设计，带中西厨，因为有300平以上的大平面（都带保姆房），3栋200多平的户型就显得平庸了；不过非板楼设计，所有户型的公卫都为暗卫，高低层差价明显，500-1000万不止。

1、2栋都是5梯2户的大平层，客厅为最大亮点。1栋的2户是397平的4房户型，客厅出L型大阳台南向，客餐厅面积非常大，改动性灵活，给房主多样化空间布局选择，不过海景视野会受海之门影响。7月份有高楼层8000万左右成交，目前有低楼层报价7200万在卖。

（397平户型图）

2栋的2户为422平的5房户型，与397平户型格局大同小异，东向的的中高层看海景，西向中高层看海上世界和大南山景观。目前有7套左右在卖（单价在20万以上，中介系统未对外展示），报价8500万-1亿左右。

3栋3梯3户，有368平、287平、205平3种户型。

368平为大平面4房，横厅带长阳台，东向中高层海景视野宽广，主卧是该户型最大亮点，空间非常阔绰，还带阳台，其中一个次卧也带阳台。高低层差价在500万以上，8月份20楼成交价在6800万左右，目前2套左右在卖，报价6500-7200万左右

287平为4房户型，客厅出阳台西向，看海上世界，最小的次卧有点窄。7月份低楼层成交在4280万左右，目前5套左右在卖，报价4700-6000万左右。

205平为3+1房，横厅带长阳台，书房无采光，而且会受望海路车流噪音影响。目前10套以上在卖，报价3200-4100万左右。

5栋为纯刚需户型

5栋5梯8户，分布有面积在86-88平左右的1房和2房，其中BGCF为1房户型，ADEH为2房户型。

1房有两种户型格局，一种是标准1房（C、F），户型方正、客厅出阳台，C户型为西南向、F户型为东北向，均看花园，非常稀缺，少有放卖和成交，4月份有高层1314万成交，目前没有在卖。

另一种1房户型非常尴尬（B、G），户型设计的实在GET不到开发商对户型的审美点在哪，进门就是卧室，穿过卧室才能到客厅（厨房带阳台），B户型为西南向、G户型为东北向，均看花园。7月底有高层1275万成交，目前放卖量在10套以上，报价在1100-1360万左右，该户型还有更高报价的可以直接忽略了，自住、投资都不适合，一手业主都在谋求解套，却又不想亏本卖。

（进门为卧室1房户型）

2房也有两种，一种是标准2房户型（D、E），户型方正，偶数层客厅带阳台，奇数层无阳台，不过都是西北向看望海路，有噪音困扰；另一种是1+1房（A、H），户型方正、次卧带阳台，东南向看花园安静。标准2房新政前成交价在1250万左右，目前9套左右在卖，报价在1550-2000万左右。

5栋为双玺三期入门级户型，直接在户型上就把买家逼退的是进门为卧室的1房，该户型放卖量多却很难成交，报价也十分不友好，整个5栋的卖相相比半岛城邦四期同等户型要差，毕竟半四是专门迎合注重居住舒适度的年轻人设计的，而双玺三期5栋只是用来挡噪音的，为了保证不缺客户，设计成刚需户型，豪宅社区的刚需房绝对不愁没人买。

所以一手业主像捡到宝一样的疯狂抢入，进入二手房市场后，没了开发商的造势，业主也只能体验一下高报价观感，在接盘人群有限的情况下（为何有限，我们后面会分析），无法体验到属于豪宅才有的价值支撑下的高价成交快感。

自住的话，这个总价范围双玺只能买个2房，在深圳湾却有机会买3房，很考验有多少这样的受众群体。

买来投资放租也很尴尬。蛇口是深圳老外的聚集地，早期都偏爱租住海景房（半岛城邦、南海玫瑰园等），随着深圳房价上升、租金上涨，周边中介的一致反映是，老外已不像当初那样有钱，在中国这个大环境里生存，拿得是国内的工资水平，自然也要遭受货币超发带来的购买力下降，租不起了。要么转移到附近老小区，要么就是赤湾一带租金更低的次新盘了。

谁会买双玺？

豪宅必备的景观面和空间感，双玺一二三期都满足，但在成交和大买家热衷度上，双玺始终拼不过深圳湾，除了户型设计未能满足深圳人对豪宅固有的想象，还有地段稀缺度不够、缺乏炒作空间等因素影响。

同样300-400多平，有占据南山最核心和一线位置的深圳湾1号、悦府等顶级豪宅标杆可选，何必双玺？海上世界一带更多是服务旅居中国的老外，中国富裕群体依旧在追逐圈层和代表高端、前沿的商圈配套，双玺只能说是抓住了老蛇口及代表国际化滨海生活的需求，以及一些对深圳豪宅分布不了解的外地土豪，侠之大者，为开发商接盘也是一种。

片区因素方面，蛇口海上世界一带新老小区交错分布，无成片豪宅聚集形成相互支撑作用，片区内未来无全深圳人瞻望的大型、高端利好规划，最好的面貌就是海景、沿海栈道和海上世界景观。关键日常出行只有一条望海大道，通畅度可想而知。

深圳湾当年借着深圳湾学校，房价大炒了一波，豪宅没有名校学位，好比新娘少了一双红色高跟鞋，不是必要的，却扮演了重要配饰功能。这也是为何华侨城一带的豪宅涨幅一直平平，即便其地段、环境、配套一点都不差，就缺了个名校来助势。

虽说决定豪宅价值的是产品本身，学位并不是决定性因素，但是有名校学位可以很显著的带来价值基础上的炒作放大效应，双玺带的育才集团太子湾学校，学校翻新后外观看着很有贵族学校气派，不过挂的是有点江河日下的老牌名校招牌，对豪宅业主来说，无关痛痒，这一带也是国际学校的天下。

双玺产品的多样化给了土豪更丰富的选择，但产品自身的不足无法吸引大买家竞相追逐，加之有更好地段、更优质的产品可选，由此乐意高价接盘双玺的群体始终有限，除非是偏爱海景、不受资金限制的纯享受买家。

当然，愿意忽略地段、豪宅基因的买家也还是有的，只是非主流而已，比如蛇口一带发家较早的老蛇口群体以及招商死忠粉。毕竟片区内新晋代表性豪宅有限，不是半岛城邦三期就是双玺（就二者来说，看是偏重户型还是配套了），而且双玺的物管水平、社区环境都一流，车位配比高，海之门看海方向的户型海景视野也超级棒。

相应的，从双玺一手买入的群体特征就可发现其产品带有明显的局限性，未来也只能靠习性相同的那部分群体接盘。特别是二期还因违建上了新闻，谁能想象买得起几百平大几千万豪宅的买家，还有心思冒违规的风险去开拓更多空间？富人想要的低调品性，双玺既定的社群氛围注定满足不了。

至于当初那批不明状况疯狂买入的外地客，被套或者低于持有成本卖是不可避免的，因为双玺未能代表深圳豪宅的新高度，无法满足深圳及全国资金实力雄厚金主的需求：通过高价购置一套房产便能带来一个更高层次的圈层，以及满足资金避险/保值的需要。

豪宅买家真的很任性？

普通人看房子，很容易泾渭分明，优缺点呈极端割裂，因此一次次错过通过房产走向财富自由的道路。深圳买房，不考虑接盘群体、只跟随喜好忽略房子承载的金融属性的购房者，在房价面前会很煎熬。

招商低估了国内富人对豪宅基因的看中，高估了其对国际化居住潮流的热衷程度。一个光打情怀牌、聚焦小众，而不扎根中国富裕群体对房子功能和想象空间需要的豪宅，在靠价值支撑价格的二手房市场里，犹如孙悟空三打白骨精，注定要现原形。

也别以为富人买房就真的有钱任性，只要想买，就不考虑价值，随意买入，有这种想法就大错特错了！

越是沉淀资金最多的标的，越要慎重选择。

从双玺进入二手房市场后的表现来看，别说沉淀资金实现增值，能跟随深圳楼市大势，别被稀释就谢天谢地了……