大热的昌平南，到底怎么下手？
海淀码农上车，哪里门槛低又保值宜居?北六环内，海淀朝阳两区已经抛弃了刚需，毕竟永丰、崔各庄、奶西的新盘单价均在8万以上，品质稍好的次新也是9字打头。
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昌平南很大，包括大家熟悉的回龙观、天通苑，再远点到北七家和沙河，这些地方咋样?
这两年既有涨了30%以上的回西次新盘，也有价格没动的沙河老破小，总体看达到了15%的幅度。
用数据说话，先看位置更偏的南邵，地铁口的次新盘路劲世界城从2020年低点至今，85平两居从340万涨到了400万，这可是六环外。
而环顾北京城，六环边上仅有昌平区域是涨了点的。相比之下，沙河与北七家在地段上强于南邵，回天地区就更不用说，以上昌平南的区域更稳妥，这两年也是没少涨。
先看回龙观的二手房，国风美唐96平的三居成交单价跳到了8.4万，其他无论是公园悦府、融泽嘉园这类次新，还是各种“龙”字头刚需盘都涨了，涨幅在15%-30%。
天通苑除了我们一直吐槽的老破大，无硬伤小户型涨幅都在15%左右，几个改善院落的主力户型往上走的更多。
北七家和沙河同样如此，涨幅在5-15%，只要地段不是太偏或有硬伤，价格或多或少都动了点。
在北京城六区以外，昌平南基本是北京这两年二手房涨幅最高的区域。
此时此刻，昌平南的二手已不便宜，从捡漏的角度看，依然能买。
但在当前价格下，新房的性价比显然更高，毕竟受指导价限制，不是开发商想卖高就能卖的。
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但就地段看，在回西二拨子，新房卖6.2万也说不上贵。要说热度，开盘没多久卖了300套，毕竟这是回西，骑个小电驴就可以到西二旗后厂村上班了，贴着海淀就是先发优势。
至于大家担心的噪音问题，如果剩下的房源有这方面硬伤，要是介意就看看回龙观其他项目，或是等二拨子下批次供地的高层。
再说回东，大热的紫金书院即将开盘，做的是6-10层洋房。卖110平以上的户型，地球人都知道这是个改善项目。
紫金的配套是不用愁，离现有的8/13双地铁1.5公里，到未来的13号线扩能站点只有三四百米，交通挑不出毛病。
南侧是12年一贯制的人大附昌平，在2021年，紫金新干线就划入了单校。学校的成色有待验证，但起码是一张掉下来的馅饼。毕竟昌平从来不带教育属性，人大附至少给了业主一些盼头。
另外，紫金是金茂物业接手，用的也是金茂的科技系统，按说不会砸了招牌，至少得比前两期二手房强一大截。
有人也提出担心，因为紫金书院是最后一期，据说开发商涉及部分债务问题，可能割一拨韭菜走人，但这事并没有实锤，我们不作为参考因素。
价格还没定，可能最终批到6.3万左右，如果开发商不出啥幺蛾子，把此前宣传的高品质精装和恒温恒湿兑现，性价比在昌平南就是数一数二的。
至于沙河的中海汇智里，优点是小户型为主，有57-62㎡一居、74㎡两居，最大也就是120㎡，小面积做成普宅，首付不到100万能满足大批上车族的钱包条件。
但缺配套是事实，沙河这类偏远区域更依赖地铁，而汇智里真没有。商业也不存在，周边村味很足。非说优势，我们只能说是门槛低，后面几年是够呛能跟上大盘。
也有不少朋友关心平西府北侧的橡树湾地块，之前文章中说过，华润的橡树湾系列是个金字招牌，再结合上高标准的精装，产品力是不用愁。
要是怕买偏了，不妨看改善盘翡翠公园的涨幅，120多平的主力四居涨了10%以上，北七家区域内的购买力是不差的，但凡好房子就不愁流通。
这么比，橡树湾作为小户型且离能够上地铁的高品质项目，未来的预期一定是有的。
