4.35万元/㎡！核心区神户型为什么这么贵？

江北核心区楼市数据统计，去年江北核心区5个已交付楼盘二手房最高单价排名如下：

1，正荣润江城89㎡三房：4.35万/㎡

2，正荣润锦城86㎡三房：4.08万/㎡

3，华润国际社区108㎡三房：3.89万/㎡

4，雅居乐滨江国际138㎡三房：3.7万/㎡

5，保利西江月89㎡三房：3.24万/㎡

（不论户型面积，只看单价）

正荣润江城89㎡小三房的二手房价为什么能卖到4.35万/㎡？江北核心区楼市将解读核心区各个楼盘最值得买的神户型，今天江北核心区神户型系列一将为你解读：正荣润江城89㎡小三房。

重点：

1，从产品看：89小三房功能性比两房强；部分小高层属于江景房；得房率超高，是不可多得的稀缺小三房户型。

2，从小区位置看：位于隧道口板块，属于核心区发展较成熟的版块；距离10号线临江站只5分钟左右车程，过江十分便利，附近规划有11号线七里河西站。

3，从房价看：因为面积小，小三房的二手房总价虽然在330万以上，但是相比河西450万的两房，功能性更强总价更低；

4，从学区看：南京一中江北分校学区已确定，很多买润江的人应该都是看中了学区的确定性优势；共享中央商务区重要配套，七里河一河之隔。

产品原因

89㎡三房两厅一卫

户型分析：

89㎡A户型图

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卧室:双卧室朝南，休息空间采光通风优秀。

厨房:L型厨房设计，空间利用率高。

客厅:客厅面积大，连通餐厅就餐方便，南侧有阳台，室内采光好。

89㎡三房面积小、功能性强；超高得房率、实际使用面积大；基本交付满2年，部分高层江景房是主要的房源优势；

三房一卫，设计合理紧凑，面积比100出头的小，比润锦78两房大、功能性也更强，作刚需用房非常合适，这可能也是最受欢迎的原因之一。

门厅入户就有4.7㎡，这块赠送面积可以做玄关，进门就有回家的仪式感；三开间朝南，采光面很宽；L型厨房，空间利用率极高；比润锦同面积的三房户型要好，这个可以实地去看，在核心区二手房同户型综合排名中可以算第一；

89㎡B户型图

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此户型为楼栋中间边户，南北通透，私密性强。得房率高可达到100%。

卧室:主卧空间较大，自带飘窗，采光通风好。

卫生间:卫生间干湿分离，功能性强。

玄关:入户玄关设计。其他:小三房设计，布局紧凑合理。

89㎡C户型图

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此户型在小区户数极少，二手房出房量特别低。

卧室:主卧、客厅朝南，采光通风不错。

阳台:阳台空间大，约8个平方左右。其他:整个户型布局紧凑，空间利用合理。

刚需性住房，得房率高达90%以上，实际使用面积达到74.7-76㎡。

新规出台后，偷面积时代过去，润江润锦的超高得房率在今天已成绝版，90%以上得房率，很少小面积的三房可以住的这么舒适，另外偷面积在买房人看来就是赚到。

核心区其他楼盘得房率：华润国际75%左右，西江月76%左右，雅居乐得房率在80%-83%左右，具体户型得房率不同。

位置原因

隧道口板块

位于江北核心区发展最成熟的隧道口版块；邻近已通行的10号线临江站，车程5分钟左右；11号线七里河站（规划中）；

长江隧道口板块已经称得上是江北核心区最成熟的板块。在这一板块中，周边学校有南京一中江北分校、雅居乐书人幼儿园；交通配套有10号线临江站，多个楼盘距离临江地铁站1公里左右；生活配套有东方万汇城、鼓楼医院江北分院

▲2020江北主城最新板块划分

价格原因

最高成交单价4.35万/㎡

其实价格和新房/其他二手房比起来并不算低，据王祥房产数据统计，19年润江城共成交50套房源，其中27套都是89㎡小三房，占比高达54%。

从总价看，在售的最低总价为一套精装满2年的房源，总价为329万，而大部分小三房房源总价稳定在375万左右，这个总价区间在核心区小三房二手房价位中排名头魁，但和河西小三房双倍的总价来比较还是划算的。

但凭借位置和学区优势，作为自住改善房，买房人还是可以考虑购入；

△润江城位置图

配套原因

配套原因：南京一中江北分校（九年一贯制）学区已经确定，而且不像润锦和西江月是代招；共享中央商务区重要配套，七里河一河之隔。

△楼栋分布图

另外，润江城除了89小三房最火，其次受欢迎的就是105的边户三房两卫户型以及107三房两卫。

小区实拍

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