包河有什么好房子推荐吗？绿城招商诚园怎么样？

|壹

问：你好，刚需自住，请问包河区有什么好的房子可以推荐吗？2万左右的价格，有不错的学校，离地铁不太远，周围配套相对齐全。

答：目前包河区顶尖学区是48中+屯溪路小学，周边生活配套也比较醇熟，但并无新房在售，可以考虑周边的二手房。

新房方面，根据你的要求，有两种推荐：

一是比较推荐置地瑞玺，均价1.92万/㎡。

项目位于包河主城区，距离地铁1号线秋浦河站约300米，周边有罍街、绿地赢海、百大购物中心，南北一号高架，距离包河万达3站地铁，学校是卫岗小学（南北校区）和65中，各类生活配套都非常齐全。

产品方面，置地瑞玺容积率仅1.8，产品为小高层+洋房，户型106-149㎡，定位为主城区低密改善楼盘，居住舒适地更高。

另外，置地的品牌和口碑在合肥也非常好，此前开发的栢悦公馆、置地滨湖双玺在二手房市场表现都非常好。

二是推荐翡翠天际，均价2.2万/㎡。

翡翠天际位于包河淝河片区，由万科、信达、华侨城三大品牌房企联合操盘。

淝河片区相关生活配套基本多在规划建设中，翡翠天际位于地铁4号线（在建）沿线，自建有4.7万方商业，周边有淝河智慧中央公园、龙川路等。

另外，项目周边有48中祁门路校区和屯溪路小学龙川路校区（在建），都是合肥知名学校的校区。

|贰

问：刚看的滨湖欣园，觉得价格不高，首付50万，能上车吗？

答：滨湖欣园位于滨湖金融后台基地板块，为回迁房，学区为师范附小四小+46中南校区，二手房均价约1.42万/㎡。

在我看来，滨湖欣园适合两种客群，一是滨湖刚需自住，二是为了上学落户。

一来，目前滨湖新房最低门槛达到1.9万/㎡，对于刚需来说，确实有点难以触碰；金融后台基地板块二手房均价基本也在2万/㎡左右。

所以滨湖欣园1.42万/㎡的均价对于真刚需来说，还是比较有吸引力的，是低价入驻滨湖的选项之一。

二来，对于想上师范附小四小+46中南校区的客群来说，滨湖欣园有62㎡的小户型，均价1.42万/㎡，总价非常低；毕竟同样学区的旭辉、保利、万科二手房均价都在2万/㎡左右。

所以，只是想要上学落户的话，滨湖欣园也是不错的选择。

如果不是这两种客户，不建议选择。因为回迁房的居住舒适度、升值潜力相对来说更弱。

|叁

问：您好，请问绿城招商诚园怎么样？

答：绿城招商诚园目前在售高层，主力面积102㎡、122㎡、112㎡，均价2.33万/㎡；在售洋房，主力面积138㎡、158㎡，均价2.4万/㎡。

绿城招商诚园位于滨湖金融后台基地板块，由绿城、招商两大品牌房企联合操盘，物业为绿城物业，学区为师范附小四小（南校区）+46中南宁路中学。

品牌方面，绿城在合肥的品质、口碑都不用说，在二手房市场的表现更是非常突出，十分亮眼。

物业方面，在《2020年最新中国物业百强》排行中，绿城物业位列第二，物业服务也是领先水平。

学区方面，师范附小四小（南校区）+46中南宁路中学，都是合肥知名学校的校区，优质教育资源共享。

装修标准方面，绿城招商诚园配齐了“三大件”，即博世锅炉、兰舍新风、东芝中央空调，都是高端装修品牌。

总的来说，绿城招商诚园在品牌、物业、学区、装修标准等方面都非常有优势，是滨湖改善客群不错的选择。

|肆

问：环湖CBD板块中，悦湖苑为什么存在感很低，如果单价一万八适合入手吗？

答：万达悦湖苑虽然已经由融创接手，但接手前万达就已经完成产品规划。项目虽然与融园只有一路之隔，但实际产品还是有差距的，小区物业也一般。

小区位置在环湖CBD边缘，距离板块内核心配套距离都不近，最近的地铁站是地铁1号线九联圩站，约1.1公里。

单价1.8万/㎡入手悦湖苑，如果是刚需自住，还是可行的，但不建议投资。

总体来看，悦湖苑有学区优势，距离金斗公园也比较近，周边生活配套也有，自住没问题；但是对于投资来说，这些优势周边的小区也有，小区自身没有特别明显的价值点，后期升值空间大概率只能依靠板块普涨。

|伍

问：在新站区买房好还是肥西紫蓬山板块？

答：从板块发展规划来看，紫蓬山距离合肥城区距离太远，各项配套还不成熟，目前也没有地铁、商业等重要规划，发展还需要非常长的时间成本。

新站区虽然也在规划建设中，但作为市区，更容易得到合肥各项发展资源的倾斜。目前新站区少荃湖规划已经在建设落实中，地铁3号线已开通。

从新盘价格和客群来看，目前紫蓬山板块主要在售的新盘以别墅、叠墅为主，均价1.2-1.6万/㎡，主要是地缘性自住或者高净值人群的第二居所。

新站区多规划高层+洋房，新房均价1.3-1.48万/㎡，比较适合刚需自住。

所以，除非是紫蓬山的地缘性自住和追求居住环境的高净值人群，否则更推荐新站区。