房屋养老的钱从哪里来？杭州之前是怎么做的？
钱报杭州房产
潮新闻.
浙江省重大新闻传播平台。深耕浙江、解读中国、影响世界。
8月20日，上海市政府报告提出要在明年全面推行房屋养老金制度。8月23日，住建部透露目前全国共有22个城市正在试点房屋养老金制度。其中，浙江的杭州、宁波也在试点名单上。
那么，为何要推房屋养老金制度？钱从哪儿来？是否需要业主自筹？连日来，住建部相关负责人以及专家，对房屋养老金制度进行了权威解读。
图源ICphoto
焦点一：为何要推这一制度？
事实上，房屋养老金制度并非此次首次提出。从2022年起，住建部就提出要研究建立房屋养老金制度。今年3月，住建部部长倪虹在全国“两会”记者会上，提出“完善房屋全生命周期管理机制，有力有序推进现房销售，加快建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等专项制度”。
一项统计数据显示，截至2022年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，逐步进入使用年限的中后期。预计到2040年前后，将有近80%的城镇房屋将成为“老小区”。
以上海为例，截至去年底，全市城镇住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。在浙江，建成于2000年以前的城镇住房超过72万幢。
“房屋养老金制度很重要的一个出发点是出于房屋安全管理的需要。随着房龄不断增长，房屋质量下降甚至出现安全隐患，会严重影响到人身和财产安全，迫切需要对房屋的全生命周期管理出台系统的政策支持。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，房屋养老金制度的推出是现实的一种倒逼。
图源ICphoto
焦点二：公共账户资金谁来出？
是不是原来交的物业维修基金不够用了，还需要业主再掏一笔钱？连日来，很多人忧心忡忡，担心房屋养老金会成为一个新负担，甚至会成为变相的房地产税。
其实，住建部副部长董建国在8月23日举行的国新办发布会上，已经把这个问题说得非常清楚了：“房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点重点是政府将公共账户建立起来。”
按照多名专家的解读，公共账户由政府建立，那就意味着不需要业主掏钱。此前有传言上海100㎡的房子一年需缴纳不低于1.5万元的房屋养老金，对此浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为这纯粹是无稽之谈。“传言的这个标准极不靠谱，违反基本常识。一套100㎡的房子，如果每年都要交，那么30年就要交45万元，折算下来就是4500元/㎡，超过了普通高层住宅的建安造价。也就是说，不需要30年时间，房子都可以重新造一遍了。”
中央财经大学教授、法学院院长尹飞近日也发文表示，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。
焦点三：资金筹措有哪些渠道？
图源ICphoto
探索建立“房屋养老金”制度
杭州在全国首创电梯“养老”险
作为全国试点建立“房屋养老金”制度的22个城市之一，潮新闻记者从杭州市住保房管部门了解到，目前相关部门正在研究这一课题。
根据“中国物业管理协会”官微发布的数据，杭州从1997年12月启动、2002年2月全面开展物业专项维修资金归集工作，截止2023年8月底，杭州全市物业专项维修资金累计归集301.5亿元。杭州市住保房管局公布的数据显示，2023年，杭州归集物业专项维修资金31.6亿元。
其实，近年来杭州在建立“房屋养老金”制度、构建全生命周期房屋安全管理长效机制上，做出了不少有益的探索。
一方面，是鼓励小区将公共收益补充到小区物业专项维修资金账户。2021年年初，位于杭州城东的德信东望小区业委会将小区32万余元的经营性收支补充到小区物业专项维修资金账户，成为杭州首个把经营收益转入物业维修资金的小区。之后，云亭公寓、大河宸章、黄龙雅苑等商品房小区都在物业维修资金充足的情况下，提前把经营收益转入补充物业维修资金。
另一方面，老旧小区的维修是老大难问题，若全靠老旧小区改造，政府压力很大，建立长效机制才是解决之道。去年，杭州在上城区、拱墅区和西湖区率先试点老旧小区物业专项维修资金续交、补建工作，上城区的美政花苑小区将经营性收入补偿至物业专项维修资金，成为杭州首个完成物业维修资金续筹的老旧小区。
图源ICphoto
对于在物业专项维修资金归集政策出台前交付使用的老旧小区，则尝试补建物业专项维修资金。比如富阳的恩波花园建于1994年，2023年恩波花园迎来老旧小区改造，为了让改造成果更好、更持久地维护下去，小区开始筹备补建物业维修资金，社区挨家挨户动员业主签署意见书，截至去年9月底，共收交物业维修资金约25万元，成为全市老旧小区改造中业主自筹物业维修资金最多的小区。
此外，位于杭州城西的新金都城市花园，去年通过业主自筹续交物业专项维修资金，完成了小区老旧电梯的更换，成为“杭州首例”。
除了探索建立“房屋养老金”制度，杭州也在逐步推进跟房屋有关的保险制度。
在小区居住过程中，电梯的使用率是非常高的，电梯老化、故障频发，也是业主集中投诉比较多的问题。
2019年8月，杭州以拱墅区为试点，投保电梯全生命周期综合保险可申请使用物业专项维修资金，青莎阁小区吃上了“头口水”，经“双三分之二”业主的同意，小区电梯保费的30%申请使用了物业专项维修资金。
徐叔竞
蒋敏华
本文为「钱报杭州房产」原创稿件
未经允许严禁转载
近期精彩回顾
点
在看
