最高单价超5.8万，建发榕墅湾捅破福州房价天花板？
难以相信：仓山房价，最高预售已达到5.8万/㎡。
然而，即便拿到最高单价纪录，项目整体均价也到了3.3万元/㎡，为何还说卖亏了呢？
建发榕墅湾，一个神奇的存在！
01.
4月24日，建发领江花园（即建发榕墅湾）领证，含复式、叠拼和社会保障房，共1045套房源，其中，可售986套。
根据土地合同约定及福州市土地发展中心《关于确认宗地2017-14号建发领江花园项目竞配建住宅用房具体楼栋单元号有关事宜的复函》（榕地中函[2019]1964号）确认，其中，20、22部分房源为社会保障房，单价为6390元/㎡，由福州市土地发展中心回购。
据统计，项目复式部分单价约26000—36000元/㎡之间，叠拼部分单价约34000—58400元/㎡之间，建面约113-145㎡。
资料显示，2017年7月28日，建发以27.17亿+配建28800㎡保障房竞得该地块，不含配建部分成交楼面价为23006元/㎡，若计算配建部分则实际楼面价达到31490元/㎡。
02.
隐形楼面价就高达31490元/㎡，拿地两年后，他的估算成本会是多少呢？自媒体好房评测局的一则测算：
27.17亿+27.17亿（地价）*（约0.7贷款比例）*（年化0.07%*2）+总建11.8*2000建安+管理成本500万*2≈32.237亿
按可售面积88666㎡计，今天的楼面价保守达到36358元/㎡，一般人以为，到此就是开发商成本了。进入销售环境，还要有约售价20%的｢三项税费｣，5%的销售人力财务成本。
据此，好房评测局给出的理想售价为：40000元/㎡。
然而，数据统计，该楼盘高层毛坯取证均价约3万元/㎡；叠拼取证均价约3.65万元/㎡，可售房源整体均价3.3万元/㎡左右。至于5.8万元/㎡，只是个别房源。
自此，市场猜测预售价要卖｢4万+｣的建发榕墅湾，价格终于尘埃落定。
03.
可售房源以整体均价3.3万元/㎡入市，建发榕墅湾势必亏大了。
但是，这也是无奈之举。
为了限制高价楼盘入市，保证新房价格｢环比不增长｣，2016年11月22日，福州有关部门曾下发《福州市人民政府办公厅关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中要求：
1.新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。
2.同一商品住房项目下一批次备案价格必须“零增长”，不得高于上一批次的备案价格。
3.严控一切商品住房项目随意涨价行为，严禁任何楼盘以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。
在外界看来，建发榕墅湾价格之所以难以再做突破，其一，政策影响，均价被严格限制了；其二，市场的倒逼，备案价格过高，影响销售。
04.
2016-2017年是福州房企疯狂拿地的两年，多个｢地王｣应运而生，市中心鼓台动辄3-4万/㎡，螺洲都刷至近2万/㎡，楼市一片火热。
建发榕墅湾便是当年激进的产物。
该块地位于仓山区淮安半岛、上下店路西侧，原先是行政学院，是一所学校，但学校是建在山上，旁边便是闽江，背山面水，江风徐徐，确实是块风水地。
项目周边两个楼盘保利西江林语和金辉淮安半岛已交房入住，相隔不远便是农林大学，隔江对望鼓楼，但目前这边商业配套较为缺乏。
对于市中心来讲，建发榕墅湾算是离城不离尘。
预售均价3.3万元/㎡入市，在仓山区算是高的了。
这个价格，在市区，可以买到金茂府了，毕竟金茂府带精装修3.87万元/㎡。
05.
2016年、2017年是福州楼市较为激进的年月。
当年写好的剧本，如今再次上演。
