4.59万元/㎡起拍，却无人报名，家长们不爱文鼎苑了吗？
文鼎苑实景
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作为杭州知名学区房，文鼎苑最近几年在法拍市场上表现抢手，但如今却接连流拍。
9月24日，文鼎苑一套建筑面积119.77平方米的法拍房在阿里资产平台拍卖，吸引了3万多人次围观。
这套房子起拍价550万元，起拍单价4.59万元/平方米，比市场价低了将近5000元/平方米，但因无人报名而遭遇流拍。
在此之前，6月25日，一套建筑面积180.5平方米的法拍房，因无人报名而流拍。7月29日，这套房子再次上架拍卖，起拍价由一拍的1158.3万元降至984.555万元，起拍单价5.45万元/平方米，与市场价基本持平，仍然无人报名。据称，这套房子是最近五年文鼎苑第一套流拍的法拍房。
如果说第一套流拍的法拍房，可能跟房子面积大、总价高、起拍价接近市场价有关，那么昨天这套119.77平方米的房子，面积适中，起拍价优惠，却依然没有吸引到买家。
难道家长们不爱文鼎苑了吗？
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法拍房只是展示了市场的其中一面。在另一面的二手房交易市场上，文鼎苑因为价格下降，最近刚经历了一波热度。
根据杭房数据，目前文鼎苑有210套二手房源挂牌在售，挂牌均价6.32万元/平方米，签约均价5.06万元/平方米。
8月份，文鼎苑网签13套，交易量达到该小区今年月度网签最高。这是“以价换量”的结果。
学军小学紫金港校区
众所周知，文鼎苑是有名的“孟母盘”。文鼎苑北面一路之隔是学军小学紫金港校区，学校从2008年开始招生，2014年后生源逐步稳定，文鼎苑也随之迎来高光时刻，房价因学区大涨。
资料显示，文鼎苑首开时均价约7900元/平方米。2017年，文鼎苑二手成交均价5万元/平方米左右。之后价格一路上涨，2021年达到高峰，成交单价在8万元/平方米以上，一度达到10万多元/平方米，最高甚至12万多元/平方米。
之后市场下行，文鼎苑的价格也开始下滑。2023年12月，小区成交均价在6.3万元/平方米左右。今年6月，成交均价5.6万元/平方米。
价格神话破灭。
文鼎苑实景
以文鼎苑成交房源中占比最大的89平方米两房户型为例，目前89平方米中间套成交总价460万元左右，单价5.2万元/平方米。边套520万元，但房源并不多。
而在去年年底，89平方米户型成交总价普遍在540万元-580万元，那个时候如果想买文鼎苑，经纪人会告诉你：500万元以内想买89平方米，是绝对不可能的。
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很显然，不管是法拍市场还是二手房市场，文鼎苑的热度和价格都与以前有不小差距，家长也不像以前那样对文鼎苑情有独钟了。
教育资源均衡化的趋势，让学区房概念变弱。一些家长的心态起了变化，尤其是90后父母，不再执迷于名气大但房龄老的学区房。
西城年华实景
另外，最近几年，文鼎苑也有了强有力的区域对手。学军紫金港曾经“一枝独秀”，随着保俶塔申花的快速崛起，这两所学校都吸引着家长的目光，造成了“分流”。
两者的学区房，一个以文鼎苑为主，一个以西城年华为主。比较起来，房龄接近，价格也相差不多。
不过整体上看，文鼎苑的小面积比“西城系”便宜。文鼎苑的89平方米成交价在460万元左右，西城美墅的89平方米，因为是边套三房户型，最近成交价为561万元。两者总价相差100万元。
三房大面积的价格，文鼎苑因为户型好，小区内配比少，价格要比“西城系”高。比如西城年华的128平方米中间套，成交价640万元左右，单价约5万元/平方米。文鼎苑120平方米，近期成交价670万元，单价5.58万元/平方米。
西城美墅实景
不同的学校体系（一个是小学六年，一个是中小学九年一贯制），不同的环境（一个靠近浙大，一个靠近运河体育公园），以及户型、价格的差异，使家长有了不同的选择。
而经纪人们，也会根据两边房源的性价比来向客户进行推荐，附近一位经纪人说，“哪边价格下来就主推哪边”。
所以，有时会出现成交的“跷跷板”现象，比如9月份，文鼎苑还没有出现网签，西城年华等几个小区，已经卖了五六套。
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褪去高热的文鼎苑，价格亲民许多，对于有刚性需求的家长来说，还是挺不错的。
经纪人小廖最近接待了一个客户，孩子明年要读小学，想买一套学区房。小廖带他在西城年华和文鼎苑之间来回比较，上个月客户下单了一套文鼎苑120平方米，总价670万元。这个户型去年的价格在760万元-770万元。
对买家来说，不只是控制了购房成本，宜居性也是不错的。
文鼎苑实景
虽然是将近20年的小区，文鼎苑环境还是比较舒服的，小区内有人工湖，景观绿化丰富。有位业主的房子有南北双阳台，她在北阳台设置了一个小吧台，孩子们平时吃早餐，就对着小区的景观，惬意至极。
更重要的，是孩子上学很方便。这位业主说，女儿读小学二年级时，就让她自己回家了。穿过人行横道就到小区了，根本不用大人操心。
虽然风光不再，但文鼎苑依然有自己的价值。
文字：张向芳编辑：鲁晨
审核：张巧英丁艳
