梦想滨江府1913测评

这个项目讲三点，其他什么配套啊自己上网上查，一是土拍，二是日照，三是价格。

01、土拍

2017年长土网挂了两块地，一块编号【2017】长土网18号地块，一块编号【2017】长土网19号地块，这两块地的关系如下：

右侧那两块黄色的就是18号地块，左侧那两块白色的就是19号地块。

018地块占地面积42113.52平米，容积率3.5，商住比7：3，商业部分面积占比是非常大的。

2017年6月8日，在历时了4个半小时、150轮竞价后，地价从起拍时的4.8亿元飙升至成交时的12亿元，溢价率高达150%，成交楼面价高达8142元/平。地价与成交楼面价双双刷新记录。最后的赢家是湖南碧桂园。

作为一个以住宅起家的开发商，碧桂园在商业运营方案建树并不突出，以12亿拿下一块商业占比过大的地块是有悖于碧桂园高周转的发展模式的。

难道碧桂园真的要从三四线城市向一二线城市转型，如果进入一二线城市，那么对于商业地产的处理是必需的能力。

原因不外乎二，一是2017年的碧桂园账上趴满了现金，杨老板给的指示是要尽快把这些现金花出去，每个人分100亿，谁花不出去，处罚谁，那么在土地市场上一掷千金是必然的选择；二是碧桂园想的是018地块和019地块一起拿下，这样来平衡一下商业部分的支出。

019地块占地57387.27平米，容积率3.5，商住比却为1.5：8.5，这样算下来的话，住宅面积还是比较大的，通过住宅的高周转可以把前期投入的费用收回来。

但是风云突变，在019地块出让的前一天，湘江新区管委会突然挂出通告，终止了019地块的出让。

中止的原因是当时长沙房地产市场过热，已成烈火烹油之势，2017年上半年长沙还没有推出双限、熔断等土拍政策，土地就是价高者得，自从2015年开始，长沙已经大幅减少土地出让，棚改货币补偿推动了市场存量的去化，开发商亟需补充土地。

众多开发商都在盯着019地块，就算自己拿不到，把着碧桂园势在必得的架势，下场给碧桂园使下绊子也是好的，那么这块地势必出来又是一块单价地王。

碧桂园如意算盘没有打成，无奈之下，将018地块退掉了。

018号地块在2018年换了个身份，编号[2018]长土网010号地块，修改了出让条件后，重新出让，用地面积30325平米，容积率3.5，长沙三银房地产开发有限公司以底价3.40亿元竞得，折合楼面地价3200元/平米。

用地条件里：

（1）竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》时提供经长沙先导投资控股集团有限公司核实的引入不少于一家注册地在岳麓区且具备独立法人资格的银行金融机构入驻协议书。

（2）竞得人须在取得该宗国有建设用地使用权之日起3年内确保该机构落成开业。

（3）自竞得人在取得该宗国有建设用地使用权之日起10年内，竞得人须自持不少于该宗地50％的商业物业。如需转让上述自持物业需满足以下条件：①需以整栋或整层实施转让；②转让对象应为经湖南湘江新区管理委员会同意的法人单位。

这个银行机构就是湖南省和中部地区首家民营银行三湘银行总部，股东们有三一重工、汉森制药、湖南同发、湖南中欣、湖南安电、湖南澄海、湖南八环建筑（与湖南同发是同一老板）。

这个项目就是著名的三湘一品，最出名的就是请了贝聿铭的之子贝建中先生操刀。

还有一个八卦是2020年9月29日，根据汉森制药披露，汉森制药一口气拿下了三湘一品C栋写字楼9至15层的01和02号房全部房源，其中单房建筑面积385平方米左右，合计5400多平方米及配套的42个车位，总价为1.18亿元！

不少人质疑，这汉森制药除了一个汉森四磨汤的药还有些名，其他好像就没有什么药了，主业不好好干，还有钱去买什么写字楼，这是制药的也来炒房么？

我们上面也说了，三湘一品的开发商的股东之一就是汉森制药，这个只不过是营销上的炒作大客户罢了。不过一个药厂有必要在金融中心买个总部么？

2019年3月，019地块编号为2019长沙市004号地块，重新拿出来拍卖，21这开发商垂涎欲滴，地块在新的土拍条件下，增加了熔断机制，结果未到挂牌截止日期便触发了熔断，到达了最高限价149975万元。4月1日经过现场摇号，梦想置业成为幸运儿。

这块地楼面价7300元/平米，毛坯限价12900元/平米。

后来梦想置业引入了珠海华发共同开发，这就是滨江府1913这块地由来。

02、日照

碧桂园做那个两块地一起拿的梦不是没有原因的，两地块放在一起规划是好一些，因为两块地的容积率、限高都是一样的，放在一起统筹考虑会好一些。

但是竞拍的结果并不是这样。

所以现在我们看到梦想滨江府的楼栋排布的话，感觉到很奇怪，南边的楼栋是32层的，北边的楼栋反而只有26层、甚至有些单元明显就变成了更矮的，为什么会这样？

如果我们仔细看图的话，发现滨江府南北两个地块被水厂路隔开了，在水厂路的北侧还有多层房子，包括湘岳路只有双向两车道，西侧也是多层的居住小区。

长沙是一个非常重视日照的城市，要求在大寒日日照条件不能少于2个小时，不满足这个日照条件的户数不得超过10%。

在销售不利因素告知里，一般这些不满足日照条件的户数还要列出来，以避免因为未尽到告知义务而被维权，这些不满足条件的房源价格是要低一些的，所以有些人会好奇有些房源为什么没有遵守层差的规律，其实在制定价格的时候，如果考虑得够精细，那些不利因素都是会考虑在内的。

因为需要考虑红线内外楼栋之间相互遮挡影响日照，所以导致的楼栋呈现结果有两个：

一个就是南面的楼栋高，而北面的楼栋反而矮了，让人的视觉感觉不舒服。项目在报总图方案时，设计院是要通过专门日照软件计算每一栋楼的日照图的，超过10%不满足日照条件的方案就不能通过。

如果不考虑这个日照对别的小区的影响，全部建成百米高层，楼间距该有多舒适？但是这是不可能的，所以只能委屈一下自己小区了。

第二个方面就是楼栋的面宽无法做得太宽，做一长排仍然是会对后面的多层日照有影响，而且单栋面宽一般以不超过70米为宜，长宽了就像一堵墙了，也不好看。因为项目现在南地块都是两梯三户的，在考虑日照的面宽下，单个户型的面宽也受到限制。

我想到这个问题，是因为在看142平米样板间的时候，看到玄关位置布置了一个无法开启的窗，玄关位置布置窗户还真是少见的，顾问跟我解释说，他们的设计院是广州的，故意在这里布置一个窗户可以增加采光。

143平米

我觉得他的说法就是胡扯罢了。

这个143户型南向面宽只有3开间，估计整体面宽在10米左右，而市场上同类产品南向面宽可以做到13、14米，也就是可以做到四开间，南向可以布置客厅和三个卧室，只有一个书房朝北，这样的产品会更舒适一些。

在面宽不能做大的情况下，只能加大进深，以容纳下更多的面积。

因为这个项目周边环境影响太大了，所以产品真的是在螺丝壳里做道场，见缝插针罢了，所以你想指望能多舒适，就比较困难了，估计那些设计师光光的脑壳上面不知道又掉了多少根头发，地中海是更加亮了。

118平米

03、价格

这块地梦想拿到的楼面价是7300元/平米，还没有原来碧桂园拿三湘那块地的商业占比的楼面价高。

我们这里预估一下这个项目的保本售价，楼面价7300，也就是土地在房价中占的比例，建安成本按可售面积计算暂3500预估，销售费用、管理费用、财务费用按10%预估，税费按14%去估，这样算起来，这个项目的保本价格是12700元/平米，而这块地毛坯售价是12900元/平米，貌似这块地难得赚钱啊？

所以这个项目做精装修就可以理解了，不过这个项目是国企拿的，财务费用上面可以少一些。

既然这么算起来不赚钱，怎么还有那么多开发商抢着要啊？

一是滨江新城确实没有什么项目了，就算不赚钱，这个项目也可以有现金流，可以养活公司那帮人，总比没有项目干好。

二是项目距离地铁口很近，这地铁口的物业现在在长沙很是有不少在售的，所以好像这个优势并不突出，再过几年这些地铁口被抢完了，这些项目的优势就会凸显出来了。

三是项目的学区还算是不错的，比起滨江新城的正荣、北辰、建发的学区还是优秀得多吧。

这个项目一直没有开盘，非毛坯报价15000以上了，你觉得值不值呢？