朱中一：城镇化持续推进 中国房地产业至少还有十年发展期
中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一现场致辞。
红网时刻8月2（特派记者岳瑾海南报道）风雨四十年，从零到五千亿，数十年间的天翻地覆，中国房地产走过了一条无法被复制的崛起之路。今日，以“地产归途时间与未来”为主题的2018博鳌房地产论坛正式开幕。中国房地产业协会原副会长、民政部养老服务业专家委员会委员朱中一在大会上表示，中国的房地产业至少还有十年左右的发展期，主要原因是城镇化还在持续推进。
朱中一指出，改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，我国的房地产业快速发展，基本解决了住房短缺问题，城镇居民的人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米、1998年的18.7平方米提高到2016年的36.6平方米，还支撑了经济社会的发展，明显改变了城镇建设的面貌，成绩是很大的。
不过，也存在着两个方面的问题。一是从行业内部看，不少地方程度不同的存在着商品住房价格上涨、住房供需不平衡、结构不合理、租房市场发展缓慢及住房保障不充分的问题。二是从社会角度看，对房地产业的定位摇摆，经济和财政增长过度依懒房地产，再加上大量货币流入楼市，推高了房价地价，提高了城镇化的门槛，不利于经济社会的协调发展和实体经济的发展。
谈到今年的房地产的整体情况，朱中一认为，由于上半年房地产开发投资、土地购置面积、商品房销售面积、商品房销售额分别同比增长了9.8%、7.2%、3.3%、13.2%，即使下半年增长减缓，全年的这些指标也会接近或超过去年。
“展望未来，中国的房地产业起码还有十年左右的发展期，主要原因是城镇化还在持续推进。”朱中一例举了几大理由。他认为，中国2017年常住人口的城镇化率为58.52%，户籍人口城镇化率为43.35%。按照《国家人口发展规划（2016-2030年）》，我国常住人口城镇化率在2030年左右达到70%，2030年前后我国人口也将达到14.5亿的峰值，预计2016年-2030年农村向城镇累计转移人口2亿人。
再加上二胎政策的放开，单人家庭、单亲家庭以及“丁克家庭”比例的提高，新市民的刚性需求和原居民改善性需求会持续释放。
另外，城市的更新改造、新经济业态的发展和人民日益增长的对美好生活的需求，也需要房地产业在产业园区地产、物流配速中心、文旅地产、老年住区等方面进行拓展，提供相应的配套和服务。
“总之，未来十几年，房地产发展的空间仍然很大。至于2030年以后，既有小区和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建项目，累计数量肯定不小，所以我们不必为市场的前景担心。”朱中一指出。
面对房企面临的成本上涨，融资偏紧等问题，朱中一提出了三点建议。他指出，近两年来，一些企业高增长的背后是企业的高负债和金融的高杠杆，这难以持续。要处理好规模扩张、工期进度、提高效益与防范风险的关系，把加强管理、夯实基础、提高质量、提高资金运营效率、降低负债放在更重要的位置，努力实现由规模速度型向质量效益型的转变。
其次，把握风险控制，拓宽融资渠道，提高企业的融资能力、投资能力和资本运营能力。探索房地产资产证券化（ABS）、房地产投资信托基金（REITS）和商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）；鼓励企业通过兼并重组对土地、资金等进行资产重构；通过合伙人制度、企业联合开发经营等实现利益共享、风险共担。
此外，企业在顺境时不要忘了政策红利，困难时也要扛起必须的责任。要坚持诚实守信，认真执行国家的政策、法规和标准，切实履行与有关单位和购房、租房人的合同，切实保证产品质量与服务质量，切实为消费者负责、为社会负责。
