未开先火！新城“樾府现象”折射出常州人的购房需求在进化

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如果说大娘水饺是饮食界的常州骄傲，那么地产界的常州骄傲就是新城地产，出现这几个字的时候，很多人也许会说楼叔开始做广告了，也会有人说楼叔收了钱了，但我写下这个标题的时候，想要表达的只是当前市场的一种居住需求，而最了解常州人居住需求的，就是新城。今天，我想透过近期出现的“樾府”现象分析出来常州居民目前的真实居住需求。

所谓“樾府”现象，（当然仅仅是我自己归纳的名词）新城樾府这个项目自从有了预案，包括售楼处即将开放的信息，都很快得到了传播，他前期的宣传其实也没有说铺天盖地，但却通过口口相传，通过网络媒体，短期内集聚了一些购买群体，不管买得起，买不起的，有需求的或者没有需求的，大家可能都在讨论这个新出的楼盘。

摘录于朋友创建的樾府购房群

也有人说这个项目会成为新北的标杆，虽然目前我没办法预测到这个项目未来在新北区的地位，但对于新城来说，钟楼有首府，天宁有金郡，武进有帝景，新北也有一个樾府。无论怎么样，樾府对于新城来说，确实是新北区的示范项目。

时下大家都在关心樾府这个项目，我就这个项目发表一些自己的看法：

首先，樾府项目在新北区是一个“闹中取静”位置。距离晋陵路很近，却又不是紧邻，对于周边有地铁的项目，为避免地铁过于吵，尽量会留出一些距离，而樾府跟晋陵路地铁线路的距离就刚刚好既能便利生活，又不会产生太大的噪音。

“闹中取静”还有一层含义，这个区域与常发广场、万达广场、太湖路“美食一条街”等闹市区形成了三公里生活圈，可以说是出则繁华，入则宁静。项目南北皆是别墅区域，从居住环境来讲，是相对安静的一个区域。

其次，樾府项目在新北所辐射的一个客群相对来说收入较为稳定。不论是价格与户型的接受能力相对普通刚需客群都会高一些。市政府与区政府附近目前市场的供应量相对来说较低，可以说樾府的出现填补了区域的空白，在用地相对紧张的市府板块，可能这是最后的购房机会，所以有能力买得起或者说预算绰绰有余的人考虑樾府的几率很大。

最后，近些年常州的改善需求不断攀升，在一、二线城市，大平层是改善需求的主要形态，而近年来常州的140㎡以上需求在逐步增加，可以说新城对这个市场需求的判断是相对准确的。樾府的主要面积段集中在140-180㎡就是这个道理（总体面积段110-180㎡），既能补充中高端改善需求面积的空白，180㎡户型又能填补市场上一梯一户紧凑型大平层的空白，可以说是一举两得。

新城近些年的产品（摘录于新城官网）

因为源于常州，所以他们更懂常州，懂这座城市的发展脉络，懂这里生活的人民，懂如何去成就人们幸福生活的梦想。

多种产品体系，适应更多的购房需求

新城已经形成完善的住宅及商业产品系列。住宅方面，有“启航”、“乐居”、“圆梦”和“尊享”系列，此外，新城于2016年还推出高端住宅产品线“璞樾”系列，进一步完善其住宅产品线。

凡是跟刚需搭边的新城产品，必定能做到快销，从而让资金得到高速运转，印象很深的是几个盘的70多㎡的户型一样可以畅销，一样可以做到跟80来平差不多的享受，新城悠活城，15年首付只要6-8万即可买到自己的首套房，77㎡可做三房，新城春天里75㎡的高层户型，新城香溢紫郡70㎡的户型，都是适合刚需的低首付房源。对于刚刚踏入社会的年轻人或者是低收入人群来说，多10个㎡相对而言多出来的首付不是一点半点。低首付即可告别租房，对于一个非常普通的家庭来说，这种小户型是非常珍贵的，比起市面上很多开发商70㎡都做不到两房的，实在是一个很大的优势。

而且新城的小户型一般会出现在一些待开发区域或者开发还未完全的区域，毕竟这些地段的价位不会太偏离刚需的接受范围。

而针对相对高端的人群来说，新城也有自己的产品规划，比如说新城首府，位置在通江南路西新桥附近，整体路面全部挑高，有俯瞰市区的感觉，这就是尊享类的产品。还有新城帝景位于武进有富人区之称的花园街，园区整体规划的都是精装大平层，又位于地铁沿线，交通要道，且可俯瞰新天地公园，不论是地段还是产品皆有可言的优势。

不同的地段开发出不同的产品，针对不同的受众群设计不同的户型，这就是新城对于常州居民的居住需求的了解。

随着城市发展的脉络前进，追着人群的脚步前行

房地产应该与城市同呼吸，共命运，这些年做到这一点的也只有新城地产。

给我印象很深刻的就是2013年-2015年，新城主攻的产品皆是城区版图之外的一些小区，例如新城悠活城、新城香悦半岛、新城香溢紫郡等。

说到这几个小区，首先他们现在的房价跟当初肯定不能同日而语，但也请这几个小区的业主不要动怒，我没有说小区不好的意思。

香悦半岛属于精装类产品，也有别墅，但当年位于高架边上，也有过六七字头的特价。新城悠活城，只有两种面积77㎡和90㎡，位于高架外，位置可以说很偏。新城香溢紫郡虽然属于天宁区，但却因靠近戚墅堰而被很多购房者说位置偏、环境差。这些都是不争的事实，但谁也阻拦不了的是这些楼盘仍然卖的很好，典型的一句话就是你不买，有人会买。

而前些年一些地产的大盘主攻的却是市府板块、怀德桥板块甚至是BRT沿线，产品与周边楼盘雷同，价格却相对较高，如果不是借助地块的天然优势或者教育资源的惠济，很可能就要沦为滞销产品。

而今年新城却回归到了相对来说较好的一些位置开发，例如市府板块的新城樾府、人民路上的郡未来、甚至听说武进常发御龙山的退地也被新城拿去开发了。

在前几年城市人口有明显增幅，而又处于一个房价的下行期，因为11-12年房价一直在上涨中，很多小区12年其实已经达到坡峰了。所以从14年开始房价走了下坡路，正好利于一些前两年在常州买不起房子的外来人口能快速落户，于是城市开发到了边缘地区，新城也在卖边缘地区的房子。

而这两年明显人口增幅缓慢，房价又看到了涨的希望，当然新城就要回归繁华区域，继续开发高端一些的产品。

不同的市场环境，营销不同的产品

这点其实不难看出，前些年流行在市场的新城产品大多是香溢紫郡、春天里、新城悠活城、新城香溢澜桥等适合刚需、首改、二次改善等人群的产品。而16年至今，市场上流行的新城产品主要是新城金郡、新城帝景、新城公馆、新城樾府等相对来说高端一些的精装产品。

在房地产市场低迷的时候，宁愿走快销路线，14-15年新城的几个楼盘价格相对来说都低于市场上其他同类产品。这就是为什么新城卖的很好而周边的楼盘却鲜有人问津的原因。

而16年至今市场回暖，新城的一系列精装产品持续领航，在销售榜单上也是名列前茅的。因为不论市场好坏，刚需都一直存在，毕竟房子是必需品，有些家庭确实是不买不行，而对于置换房、改善房、投资房等一系列的购房需求则是要看到市场的希望才会下手的，也就是所谓的买涨不买跌。这就是为什么新城在16年没有推出快销盘而仍能热销的一个主要原因，市场虽然帮了一个大忙，但这就是新城对于常州市场的了解，对于常州这个小城的深刻理解。

户型的迭代更适合常州人，社区环境不断提升

提起户型，跟居住的舒适有很大的关系，新城的户型在市场上也是有口皆碑的，从最早的方正两房到后来的90㎡刚需通透系列，在户型分布与设计方面的独到之处逐步显现，目前而言，能做到多个房间朝南的小区很多，能尽量缩小浪费面积的却很少，新城就是其中之一。越是高端的小区户型越舒适。

过去已逝，未来未来，常州这座温暖的小城，在房地产的过渡发展中将会走出与周边城市不同的道路，虽然目前市场过热，但真正的购买力还要看今年以及明年，相信这种“樾府”现象并不是个例，高价位在常州市场上的认可度逐渐攀升，未来，越来越多改善客群的购买欲望将会被激发出来。