长沙买房“宝典”

很多人问有没完整详细的长沙买房经历总结，今天小编将这个自己整理的买房资料分享给大家，供大家参考，字数有点多，建议大家收藏。

一个城市买房我们首先要了解这座城市，所以本文不仅仅从长沙政策方面还从城市宏观方面做了介绍，可以说是长沙目前最全面的关于长沙买房的文章。

第一章:宏观政策与分析

1.1城市定位

在2016年国务院城市总体规划的批复中长沙的定位是湖南省省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。

根据市长信箱回复，2019—2035年长沙初步提出了“国际文化名城、美丽山水洲城”的城市发展愿景，和“湖南省省会、我国重要的中心城市、国家历史文化名城和综合交通枢纽、国际知名的智能制造中心和创新创意中心”的城市性质。

同时近期长沙在2021的政府工作报告中明确了长沙未来的城市目标，即到2035年，跻身国家中心城市行列。

1.2人口目标

人口方面也是关系一座城市楼市的重要因素，长沙从2017年791.81万人增长至2018年815.47万人，是全省首个常住人口破800万人的城市，最新官方透露长沙到2025年，市域常住人口突破1000万人。

根据数据，长沙近年在常住人口增长方面也一直排在各大城市前列，2019年位居全国第七，年人口流入近24万。

仅供参考

1.3发展规划

建设用地规模：长沙规划城乡建设用地1090平方公里，城镇建设用地930平方公里。

城市空间结构：在规划区构建“一轴两带多中心”的城市空间结构。

一轴：枫林路、五一大道和人民路构筑东西城市综合发展轴。两带：打造湘江综合服务带、捞刀河和浏阳河文化旅游产业。多中心：规划构建“城市主中心-城市副中心/专业中心-组团中心”三级城市中心体系。

区别于其他城市，长沙并未将资源集中在一个区域，而是采取的多板块发展，每个板块都有自己的定位和特色。

比如：洋湖、滨江新城、梅溪湖、大王山、高铁会展片区、梅溪湖二期、马栏山、尖山湖、金星北、高铁西等。

长沙板块分布

1.4土拍分析

土拍主要看楼面价和限价，整体上看，2020年长沙土地市场呈现供求微跌、限价与溢价齐涨的趋势。

湖南中原地产数据显示，1-11月累计供应土地宗地面积519万方，同比分别均下降8%，累计成交土地67宗，宗数减少13宗，成交楼面价4235元/平方米，同比上涨19%。

限价方面各个板块都在创新高，小编整理了一张2020年各板块限价地图，在上面的毛坯限价加上2500大概就是未来这些板块精装价格，未来长沙整体新盘价格将在10000-16000之间。

长沙限价地图

按照长沙现有政策限价将会稳步提升，且位置可能比较之前的更偏僻，如果你是刚需且有资格早点买房总比较好。

1.5轨道交通现状与规划

1.5.1长沙轨道交通2020年现状

2020年长沙3号线、5号线开通后，目前整个长沙已经基本成网，地铁运营里程为143公里。

长沙已经运营的地铁线路（有颜色的）

从上图可以看到目前长沙运营的线路为1号线、2号线、3号线、4号线、5号线、机场磁浮线6条线路。

地铁建设方面现在正在建设的为6号线、三号线南延线两条，已经启动的有1号线北延一期、2号线西延2期、磁浮快线东延线、地铁七号线等。

同时还有在建的万家丽路BRT、大王山云巴；即将启动建设的马栏山云巴、大科城智轨、梅溪湖-市府智轨、梅溪湖-高新区小运量等。

1.5.2长沙轨道交通未来规划

目前长沙轨道交通正在第三轮规划建设中，8号线及以上线路均为远期规划，且线路均未批复，这些线路存在不确定因素，且需要时间很长。所以当大家看到8号线及以上线路基本不怎么靠谱。

1.6长沙限购政策

在2021年政府工作报告中，长沙将始终坚持“房住不炒”定位，坚持以人民为中心，进一步完善长效机制和政策措施，将促进房地产市场稳定健康发展作为做好“六稳”工作、落实“六保”任务的重要举措，坚持稳房价与稳增长相结合，坚决不将房地产作为短期刺激经济的手段。

目前，长沙限购的区域是六区一县，芙蓉区、雨花区、天心区、开福区、岳麓区、望城区、长沙县，不限购区域是浏阳市、宁乡市。

1.7长沙落户政策

1.8长沙区域划分

在长沙买房时我们经常会听到内五区、湘江新区、高新区、自贸区等。

1.8.1长沙行政区

长沙辖6个区1个县，代管2个县级市：长沙市区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区）及浏阳市、宁乡市、长沙县。

温馨提示：望城区已经与内五区教育并轨，而长沙县等未与内五区并轨，中考不能考内五区高中，如果是地级市为了教育来长沙买房的一定要注意这里。

1.8.2湘江新区

湖南湘江新区是国家批复的国家级新区，覆盖长沙高新技术产业开发区、宁乡经济技术开发区和望城经济技术开发区3个国家级园区，面积490平方公里，从行政区域看范围包括岳麓区、望城区和宁乡县部分区域，

项目湘潭九华、岳阳湘阴也为湘江新区代管。

1.8.3长沙高新区

我们通常说的高新区就是长沙国家高新技术产业开发区，是国家级高新区。范围内的政策区有：岳麓山高科技园、星沙工业高科技园、隆平高科技园、远大高科技园。

不过我们看到楼市中常说的高新区一般指的是其直管核心园区河西麓谷，辖岳麓区麓谷街道、东方红街道，望城区白马街道、雷锋街道，人口40万。从行政区域上看范围内有岳麓区、望城区。

1.8.4自贸区长沙片区

自贸区长沙片区包括高铁会展片区、高桥片区、长沙经开区片区、临空示范区核心区。从行政区域上看，四个片区分属雨花区和长沙县，大部分位于长沙县。

自贸区长沙片范围示意图

关于长沙各区划分看上面内容就可以分清楚了。

第二章、选房

了解自己的需求，比了解宏观形势和市场行情有时可能会更重要。

一般而言买房主要是居住和投资保值两大需求，居住需求的话就会对于地段、教育、小区、户型等整体居住条件的考虑和权衡；如果是投资需求的话，主要考虑片区未来潜力。

在长沙其实没什么诀窍，大方向就是教育和板块。

长沙教育真的很厉害，同时长沙教育竞争也比较激烈，所以很多家长都想要自己的孩子能读上好的学校。

目前长沙二手价格比较高的均是比较优质的学位房，这说明学位在房价中的决定作用。这主要是因为目前长沙学位房不多，好的学位房就更少了。

比如八方小区因为配套长沙市实验小学和长郡双语实验中学，项目二手价格突破了30000元/平。

区分学位房和学区房就是看中学需不需要微机派位，直接配套入读中学的就是学位房。目前长沙新盘基本都是学区房，且卖房时也不会明确告诉你学校，少数楼盘因为自建中小学后期将来会是双学位房，但是这种一般学校还没开始建且学校品牌待定，这就给看中教育的购房者带来了一定难度。

除了学位带动的，还有像湘江新区这样的大的发展规划带动的板块，比如梅溪湖、洋湖、滨江等。

这里我们来看看长沙各大板块的天花板价格，大家可以根据自己的预算来选址板块。

对于板块来说大家根据自己的预算来选址，下表我是按照各板块楼盘统计的首付预算，供大家参考。

2021年长沙各板块买房门槛

目前长沙购房门槛最高的区域为市中心、洋湖、滨江、梅溪湖四个区域，这里新房均价均已经达到了15000左右，首付预算需要50万+，月供也达到了7000左右，预算充足的客户可以考虑这四个区域。

当你预算不是很够，则可以考虑岳麓高新区、月亮岛、大王山、麓谷、会展片区等板块。这些地方要是配套已经发展成熟，要么是还正处在发展中。

比如岳麓区高新区、麓谷板块，分别紧挨洋湖、梅溪湖，但价格却低了两个档次，价格优势明显，配套也还不错。

岳麓高新区实拍

比如高铁会展新城、月亮岛板块正处在启动发展中，价格也处在起步阶段，未来潜力空间还不错。

高铁会展新城片区效果图（仅供参考）

当然如果你的预算只有6000-7000左右，那长沙也是有的，比如青竹湖、高铁西、暮云、望城经开区等片区。

其实长沙并不大，从南到北开车也就半小时，大家可以根据自己的预算评估自己的合适的板块。

一起来看下长沙人最喜欢买那里的房子，小编根据克而瑞数据统计了2020年长沙第四季度六区一县销售套数和销售金额前十的楼盘。

销售套数前十名的楼盘有五个盘位于雨花区，四个盘位于岳麓区，一个位于开福区。

销售金额前十名的楼盘五个楼盘位于岳麓区，五个楼盘位于雨花区。

2.2小区考虑

2.2.1容积率

容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。简而言之就是用地上建筑面积除以用地面积，得出的数字就是容积率。

一个房地产开发项目，早在拿地的时候，地块的规划条件中就会明确容积率是多少，在之后的开发建设中，这个容积率是不允许开发商私自调整的。

2.2.2绿地率

在买房时我们会遇到绿化率和绿地率两个指标，其中我们主要看绿地率。

绿化率的准确说法应为“绿化覆盖率”，指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地之比的比率，其范围相对宽泛。

绿地率是指居住区用地范围内各种绿地的总和与居住区用地的比率，包括公共绿地、宅旁绿地等

绿地率的考量标准比绿化率高，绿地率越高，自然环境越清新，住户的舒适度越高。反之，绿地率越低，住户的舒适度越低。一般要超过30%，如果超过50%，那小区绿化覆盖就相当多了。

2.2.3开发商

买房，选择开发商也很重要，2020中国房地产百强企业TOP10分别为：恒大、碧桂园、万科、保利、融创、中海地产、绿地控股、华润置地、绿城中国、龙湖集团。

不过以上排名也不能说明一切，比如长沙也有运达、牡丹舸、印湘江这种优质楼盘，他们并非是top10开发商产品。

2.2.4物业

这份榜单是中国房地产报2020中国物业服务企业用户满意度30强榜单。其中龙湖摘得榜单首位，绿城物业第二，彩生活服务、万科物业及金地物业分列第三、第四、第五，恒大、中海、华润等均上榜30强。

2.2.5周边配套

项目周边配套关系到未来生活，而我们就要根据自己的需求筛选出适合自己的楼盘，对于楼盘配套我们根据自身需求使用频率来决定优先顺序，比如小编自己的需求就是按照使用频率排序如下：

一日多次使用：学校、地铁（约500m）

一周多次使用：商场、公园（约1000m）

一月多次使用：图书馆、足球场（约5000m）

更低频使用率：高铁、机场、医院（接受更远）

这里大家可以根据上面的图片来确定合适自己的楼盘。

2.3房子本身

2.3.1楼层

楼层方面其实在不同人的眼里，这个问题有不同的答案，关键得看购房人的年龄、经济实力等因素以及购房者在挑选时侧重哪方面。

以一个24层的小高层来举例，首选10-23层，采光、视野最好；其次是3-9层，能观赏小区园林景观，然后一楼和顶楼这就看个人需求了。

这里要注意的是虽然楼层越高采光、景观越好，但是噪音也会越大，价格也会更高，这就需要根据自己需求来衡量。

2.3.2边户、中间户

这里我想就要根据自己预算了，因为一般来说每一层楼大户型会处在整层位置好的。

现在长沙比较普遍的是类板楼和品字塔楼两类，小编就举下面两个例子。

比如下面这个类板楼楼盘小编实地看过两个边户就是大户型，中间是小户型有连廊影响。

类板楼层面图

比如下面品字塔楼，其中5号、8号4房户型为南北通透，而6号、7号则通透性稍微差点。

品字塔楼

所以预算充足情况下尽量选择边户，未来居住舒适度比较高。

2.3.3公摊

按道理说房子的公摊面积越小，购房者能够得到的实际使用面积就越多，但从另一方面来说，如果公摊面积过低，就有可能无法保障业主正常生活所必需的公共建筑面积，公共楼梯、过道、门廊等部位也会比较狭窄，无疑会影响小区的整体居住舒适度。

同时根据房子类型不同公摊也不一样，一般来说板楼比塔楼公摊大，楼栋楼层越高公摊越大，目前长沙市场上的高层房源公摊大概在20%左右，洋房公摊会少点，而超高层公摊会大点。

2.3.4户型

对于户型来说如果满足周正、通透、分区做的好就基本不会差了。

周正的户型没有采光死角，也不会浪费面积，整体利用率高，通透的户型室内空气流通好、采光也会很不错。

同时好的户型还会满足动静分区、公私分区、干湿分区。

动静分区就是指把会客、娱乐活动等区域与休息区分开；公私分区就是遮住私密空间和入户门、客厅之间的视线；干湿分区就是卫生间、厨房等容易脏、还容易受潮的区域，应该和其他区域分开；卫生间的淋浴区和坐便、面盆区之间最好也做个干湿分离！

比如下面这个户型是小编比较喜欢的，也是长沙市场上比较流行的。

第三章、买房

3.1贷款

既然选到房子了接下来就是贷款了，贷款有公积金贷款和商业贷款两类。

3.1.1商业贷款

目前长沙“认房又认贷”，房贷利率=LPR+基点

释明：LPR——贷款基础利率(LoanPrimeRate简称LPR)是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款基础利率基础上加减点确定。

首套房贷款首付为30%，首套房贷款已经还清买二套房首付35%，首套贷款未还清买二套房首付45%。

3.1.2公积金贷款

2021年度个贷倍数，从2月1日开始长沙最新的个贷倍数n取值为15，即夫妻双方余额有4万整，同时符合其它条件，就能贷满60万。

贷款年限不得超过借款人办理贷款时至法定退休年龄的工作年限（男性65岁，女性60岁，ps：女性高职称及处级干部，可以延长到65岁），最短不少1年，最长不超过30年。

1.可贷额初测计算公式：可贷款额度=住房公积金个人帐户余额*15；

2.当前最高可贷款额为60万，最终可贷额根据初测、个人征信、银行剩余贷款余额、还款能力及其他相关情况综合确定。

3.2税

新房契税首套房：90㎡以下，契税1%；90㎡-144㎡，契税1.5%；140㎡以上，契税4%。二套房：不论面积大小，一律缴纳契税4%。

新房的税费主要有不动产登记费80元/户、抵押登记费（按揭客户）80元/户、律师委托费（按揭客户）200元/户、权证工本费（每增加一本证书加收证书工本费10元）；维修基金（自缴）住宅类毛坯：120元/㎡、住宅类精装：110元/㎡。