绿都澜湾&紫荆华庭拿什么重新定义杂乱差的南三环？
扭曲的小三房（三）
曾经我们以为，100平的是三房，90平的是两房。
鉴墅第003期文、图姑苏城发于郑州
鉴赏对象：绿都·紫荆华庭3期
楼盘位置：紫荆山路与南三环交会处
物业服务：郑州绿都物业管理有限公司
楼盘信息：绿都紫荆华庭占地约414亩，总建面约114万㎡，由住宅、商业、教育、办公等业态构成。位于紫荆山路与南三环交汇处，地铁2号线南三环站，周边还有b3环线公交及众多公交路线。绿都紫荆华庭小区内部配备2所小学，1所中学，2所幼儿园。商业有：区内有8层商业中心，临街铺面积近20万㎡。另外小区被50米宽的绿化带所环绕，有近60亩的花园……建筑容积率为4，绿化率30%以上，车位比例高于1:1，产品结构为80㎡左右两房、90㎡三房、100㎡左右三房及130㎡左右大三房。
鉴赏对象：绿都·澜湾2期
楼盘位置：紫荆山南路与宇通路交会处
物业服务：郑州绿都物业管理有限公司
楼盘信息：绿都澜湾总占地面积1035亩，总建筑面积260万㎡。物业类型以住宅为主，同时配建大型集中商业和特色街区商业，内部规划有8所幼儿园，3所小学，2所中学和公园，地铁2号线站马屯站，紧邻南水北调大运河。绿都澜湾二期占地面积66亩，二期建筑面积20万㎡。
绿都，作为宇通系的地产公司，一直在郑州本土默默耕耘着，但是近两年却风生水起，楼盘林立，其中，以绿都·紫荆华庭与绿都·澜湾为最。
简单介绍下绿都地产。绿都地产成立于2002年，是宇通集团房地产板块核心企业，具有国家房地产开发一级资质，业务涵盖房地产开发、物业管理、商业管理。绿都地产集团房地产开发业务已经覆盖河南省8个城市和江西省南昌市，并于2015年10月，成功进军上海，落下两子。
目前，绿都地产集团已开发25个项目，总开发体量逾700万㎡。2015年，绿都地产集团销售合同额近百亿，同比增长117%。
绿都在郑州的楼盘不是太多，偏刚需。本篇重点讨论“紫荆华庭”和“澜湾”这两个项目。这两个楼盘都在南三环紫荆山路附近，目前地铁2号线已通。
地铁2号线具体价值有多大呢？
我们来看看目前的站点设置：
刘庄站：此站点挨着郑州北站和连霍高速
柳林站、沙门站、北三环站：附近是汽配城，很多汽车品牌4S店
东风路站：挨着东风渠，农科路，万达中心，蓝堡湾，目前是金水区CBD
关虎屯站：郑州时尚潮流地标国贸360，动物园，花园路丹尼斯
黄河路站：5号线换乘站，省政府事业单位多位于此
紫荆山站：1号线换乘站，紫荆山公园，紫荆山百货，河南人民会堂
东大街站、陇海东路站、二里岗站：紫荆山路沿线，均有商业分布
南五里堡站：5号线换乘站，位于航海路
花寨站：位于长江路，附近商业发展较缓慢
南三环站、站马屯站、南四环站：目前附近有宇通汽车厂，黄河科技学院
2号线的地上路段为花园路——紫荆山路，是贯通郑州的南北大通道。
郑州市区这么大，但是真正南北贯通的道路并不多，比如西三环，京广快速路，中州大道等都是高架，并且经常拥堵。
花园路——紫荆山路不但是南北贯通的道路，而且经过的都是繁华商业地段。国贸360——正道花园——紫荆山百货——裕鸿国际——大润发都是很成熟的商业广场。
说完2号线，咱们再看看【紫荆山南路】南三环——南四环区域价值，此地段原为宇通汽车厂所在地，附近为站马屯村村地，据说未来宇通汽车厂也会搬迁至中牟，那么此地段未来将是住宅集中的区域，并且南边未来有“南水北调”运河通过，相对来说，环境更加宜人。
那么，具体两个楼盘项目有何优劣呢？本篇文章做了一个客观对比，如有异议，欢迎一起讨论。
绿都·澜湾：临水住宅
澜：指波浪，大波为澜。一般意思指波澜、狂澜、巨澜。古文中有：
观水有术，必观其澜。
——《孟子·尽心上》
回狂澜于既倒。
——韩愈《进学解》
至若春和景明，波澜不惊。
——《岳阳楼记》
近期，很多楼盘都热衷于使用“澜”这个字，仿佛这个“澜”字可以使项目变得高大上起来，比如“澜庭、澜山、悦澜、澜溪、澜语”等……
活在都市里，真的很不容易，每个人心里都向往自然山水，但是现实是到处都是摩天大楼。于是，那些临河的都纷纷叫“溪语”“溪岸”，那些靠湖的纷纷叫“湾景”“望湖”，案名一个比一个美，真实居住景观却不能恭维。
其实，与其看这些楼盘的案名，倒不如实地去看看项目未来周边的规划如何，是否有公园规划，经过的河流状况是怎样的。
以南三环附近的“绿都·澜湾”为例，这个项目未来紧靠南水北调大运河。南水北调郑州段未来将规划成生态文化公园，共计24.68平方公里。未来下班后，可以在河边散步休闲，生态环境宜人。
目前绿都·澜湾在售2期，主推户型为两种：
1、98㎡三房
这个户型非常方正，客厅、主卧、次卧均朝南，餐厅、卫生间和另一次卧朝北；并且三个卧室均赠送飘窗，采光很好。
2、118㎡四房
这个是一个南北通透的户型，主卧、客厅朝南，二个次卧朝北。有两个卫生间，面积宽敞，空间规划合理。
想象一下，未来居住在这里的场景：
假如你在东区上班，可以开车走中州大道，不堵车的情况下25分钟即可到达会展中心CBD。
如果去北边的话，可以走京广快速路，或者乘坐地铁2号线到国贸360购物。
晚上下班和周末休息的时候，去河边转转。对于在郑州居住的人而言，能有一个挨着公园或者河道的房子，都是很幸运的。在河边跑步，玩耍，闲聊，都是极好的。
教育资源：创新街小学
当看到这个展板时候，我震惊了！
因为这是我第一次看到“郑州市小学TOP10”，虽然是非官方的，虽然是美国教育机构评的，但是，我还是震惊了！
创新街小学竟然还排在互助路小学、文化路一小前面，要知道这两个学校附近都是标准的“学区房”，价位直逼2万，如果创新街小学真这么牛，那绿都澜湾是不是要上天！因为“地铁+学区”等于双王炸啊！
不过，这个区域没有太好的初中和高中，并不能称得上教育资源丰富。大家自己做判断吧，未来鉴墅会专门写写学区房。
绿都·紫荆华庭：真正地铁房
紫荆山路算是郑州贯穿南北的比较重要的一条路，向北通往花园路商圈，向南通往南龙湖、机场和港区。
紫荆山沿线有众多楼盘，但是案名中带有“紫荆”二字的并不多，之前有通利·紫荆尚都，紫荆·阳光地带，紫荆苑。但是感觉名字都不大气，倒是这个紫荆华庭，位于紫荆山路南三环交叉口，交通位置便捷，南边是宇通汽车厂，东边是正商·中州城和永威城，西边是黄河科技学院。目前地铁2号线南三环站就在售楼部前。
南边在一般人的印象中是“杂乱差”的代表，其实我们常规意义上的“南区”很大，主要包括三大块：
1、大学南路，嵩山南路区域：这里目前楼盘比较多，长远规划是“二七滨河国际新城”，但是目前交通不方便，环境较杂乱，未来规划有地铁线路。
2、京广南路，紫荆山南路区域：这里有一个客运南站，一所黄河科技学院，一个宇通汽车厂。目前地铁2号线已通，这里之前属于佛岗村和站马屯村，近几年才发展起来。这块区域交通较便利，但是客运南站附近有一些商品城，环境较乱。
3、管南片区：这一块物流园较多，并且道路一直在修建，粉尘较多，大车多。这个区域被无数小路切割开，没有比较宽的道路，小开发商楼盘比较多，除了橡树玫瑰城，其余的基本没有什么名气。
如果要选择的话，我的建议是
京广南路、紫荆山南路区域＞大学南路、嵩山南路＞管南片区
好了，回到项目上。
绿都·紫荆华庭本质意义上就是一个地铁盘，2号线已通。房价大涨已无悬念。
现在分析一下项目具体情况。
交通：地铁2号线、南三环
商业：橄榄城城市广场
教育：黄河科技学院
医疗：黄河科技学院附属医院
黄河科技学院附属医院成立于2011年，是郑州市南区最大的综合性医院，集医疗、科研、教学、预防保健、计划生育、急救为一体，是一所现代化大型综合性教学医院。
医院位于郑州市紫荆山南路南三环附近，占地面积460亩，将设置床位1500张。医院背靠优美的大学校园，依附南三环快速路和地铁二号线。
紫荆华庭已销售过1期和2期，都在紫荆山南路东侧，这个区域内有一栋安置房，有小学和中学。
目前紫荆华庭正在销售的是3期部分楼盘，主力户型有两种：
一是89㎡三室两厅一卫
为纯朝南户型；客厅，主卧，次卧均朝南；书房卫生间、厨房在北侧。主卧和次卧均有飘窗赠送，空间利用率高。
二是109㎡三室两厅两卫
南北通透户型；客厅、主卧朝南；次卧，书房朝北，户型方正；厨房在入门右侧，主卧有单独卫生间；三个房间均赠送飘窗。
最后，想象一下，未来在这里居住是怎样的？
早上上班，坐地铁2号线，通达全城；下班回家，可以到附近的大学校园逛逛，转转。未来2号线直通机场，将来去机场也是很方便的。
教育及商业资源暂时可能不太理想，后期会有商业广场。目前南三环连云路有一商业购物中心，可以满足基本的购物娱乐电影需求。
综合评价：
紫荆华庭交通优势明显，但因紧挨南三环，小区内有安置房，因此偏刚需；
澜湾周边环境好，挨着大运河，远离高架桥，项目偏改善。
绿都澜湾预计9月下旬加推
绿都澜湾目前暂无房源在售，二期预计2016年9月下旬加推7号楼，户型涵盖98㎡三房34套，118㎡四室34套，预计均价14000元~15000元/平。
绿都紫荆华庭预计10月加推
绿都紫荆华庭预计10月开盘三期5#，房源面积有89㎡三房、107㎡三房、119㎡四房，暂无优惠。
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