放风价6万/㎡，南京又一区域房价要翻篇了

形势，是会变的。

2019年4月的一场土拍上，江心洲G08宅地，经过1个半小时，112轮的激烈竞拍，被荣盛以最高限价摘得，楼面地价31980元/㎡，自持面积13000㎡。

一年后的现在，江心洲挂出了新一幅g06地块，最高楼面价限价近4万/㎡。

短短一年时间，江心洲最高楼面限价涨了近1万/㎡。

不仅是地价，江心洲DW荣盛江心洲G08项目，此前放风价6万/㎡，预计下半年上市。

所以，继江湾世纪突破4.5万/㎡后，江心洲的房价突围又要开始了？

据《金陵古今图考》记载，江心洲形成于北宋，由泥沙淤积而成。

1864年，太平天国天京失守，太平军10余名将士遗孤由苏姓妇女带上江心洲抚养照顾，为岛上最早移民。1890年前后，江苏、安徽一带开始有人逃荒至江心洲定居。而这些难民，便是江心洲最早的原住民。

江心洲老照片高松拍摄▲

说起江心洲，很多人对它的记忆可能还停留在盛产葡萄。事实上，江心洲种葡萄的历史并不悠久，最早是种韭菜，之后在上世纪八十年代引进了葡萄。

虽是岛屿，但江心洲与河西主城的距离，只隔了一条窄窄的夹江。而这条夹江，窄到有一次央视解说南京马拉松时，误将夹江说成了秦淮河。

江心洲▲

这得天独厚的地理优势，是上天给江心洲崛起的彩蛋。

2010年，夹江大桥建成，结束了江心洲人轮渡出行的历史，同时让原本就近在眼前的江心洲，切实拉到了主城的范围内。

很快，江心洲成了中新南京生态科技岛，崭新的发展序幕迅速被拉开。

2012年下半年，江心洲迎来了5幅宅地，当时七、八千一平的楼面地价，让保利和银城成了江心洲的拓荒者。

2014年初，几乎还是农田里的银城长岛观澜、保利紫荆公馆迎来开盘，前者毛坯叠墅均价近3万/㎡，后者精装洋房均价达到2.7-2.8万/㎡。

这个价位相当于当时仁恒江湾城的售价，并且在首次开盘时几乎没有对外公告，房子就一抢而空。

2014年底，作为紫荆公馆的升级版，保利二十四院迎来首开，推出洋房与叠墅产品。其中，毛坯叠墅均价3万/㎡，但最高单价已高达46835元/㎡。

差不多的时间点，“新加入的岛主”仁恒绿洲新岛也迎来开盘，售价2.7万/㎡。

仁恒绿洲新岛▲

2015年，升龙公园道推出精装洋房产品，均价已逼近4万/㎡。

升龙公园道▲

之后在很长一段时间里，江心洲的新房价格一直徘徊在4万/㎡以里。不过在升龙桃花园著开盘时，首付比例被默默提高到了8成以筛选客户。

直到2019年，江湾世纪迎来首开，推出精装小高层，均价4.4-4.6万/㎡，且最低首付6成。江心洲的新房价格，正式迈过4万大关。

同时，在二手房市场上，前期交付的不少别墅产品的单价已集中在5万/㎡，甚至超6万/㎡。

2015年时，一位南京土著曾在知乎上提问：“南京江心洲的房价3万有余，为什么房价这么贵还这么抢手？”

在一系列分析解读中，一条来自2018年的反问略显扎心：“现在已经5万了，你还觉得当初的3万贵吗”。

纵观江心洲历年房价变化，这座原本被认为是「遥远农村」的地方，如今真的高不可攀了。

但这并非江心洲房价的终点。

要知道，江湾世纪还有洋房和叠墅产品未推出，若以鼓楼滨江桃园世纪参照，将来价格比小高层的价格再高出一截也是情理之中。

另外，江心洲的DW项目荣盛G08项目预计今年下半年上市，放风价6万/㎡。虽然6万/㎡想实现有点难，但地价成本摆在这，便宜卖也不太现实。

荣盛江心洲G08项目

楼面地价31980元/㎡，放风价6万/㎡

2019年4月30日，经过112轮竞拍，最终荣盛拿下江心洲G08地块，总价15.6亿元，楼面地价31980元/㎡，是目前江心洲最高楼面地价。

但是荣盛需自持13000㎡，有业内人士估算实际楼面地价已超过4万/㎡。荣盛将打造的是高端改善产品，最小户型230㎡、主力户型280㎡、最大户型则达到360㎡。

项目共打造12栋楼，均为7层洋房，仅100余套房。

现场施工进度不算快，暂未有楼栋出现，仍在平整地面的阶段。

据了解，荣盛G08地块将采用玻璃幕墙+石材的外立面，这在南京住宅中十分少见，此外还有环形错开阶梯式观景阳台，可能就好比下图（某一郑州豪宅项目）这样的效果，只不过，荣盛G08项目还是低密度洋房。

郑州豪宅瀚海晴宇▲

国资新城江心洲G78项目

楼面地价28877元/㎡

国资江心洲G78项目位于岛南，临近仁恒江湾世纪，将来可共享仁恒江湾世纪规划的五星级酒店和高品质商业街。

目前金陵中学的围挡已经立起，但内部暂未动工。

与此同时，国资G78项目也同样按兵不动，连围挡都没有。

根据规划，国资新城江心洲G78地块将打造8栋低密度洋房。其中2号楼为8F，3-8号楼为9F。

2019年11月13日，江心洲G78地块，住宅、城镇住宅用地，经过23轮竞拍，被南京国资新城投资置业有限责任公司以总价13亿拿下，楼面地价28877元/㎡，预计今年上市。

▲江心洲G78地块图片来自江苏土地

除却崭新建起的建筑物们，在岛南的旧市民中心旁，能看到从前江心洲的影子。

在这里，很多居民楼还未拆除，默默地诉说着这里鲜被人知晓的历史。

岛南部分拆迁的住宅▲

虽然大多数楼栋都已清空拆除，但也有很多人依然在此居住。

岛南一些未拆迁的住宅▲

时至今日，江心洲的配套有，但算不上成熟。

就商业而言，被拖延多年终于开业的江岛天地，在招商方面陷入僵局，偌大的商业体内，成功入驻营业的店铺屈指可数。

除了江岛天地，被寄予厚望的仁恒置地国际广场，外立面基本完备，加上临近地铁的优势，这座大型综合体或将为岛上带去消费人潮与更多的就业机会。

仁恒置地国际广场▲

另外，可能是因为低密度的原因，岛上的人很少，交通工具也很少，如果不开车可能会不太方便。如果开车，对于不太熟悉的人来说，有些弯弯绕绕的道路还可能会走错。

令很多人倍感不解的是，江心洲配套三三两两不齐全，为何能卖那么贵？

首先，江心洲的低密度和慢节奏是南京绝无仅有的，并且作为河西，这样有天有地的体验感更是难能可贵。

站在岛的这头，依稀可以看到对岸高起的地标建筑：青奥双子塔、江苏大剧院、保利大剧院、金融城……

站在江心洲眺望对面的河西▲

尽管交通有些不方便，没有集中的商业圈，没有高耸入云的办公大楼，但这一切都保护了江心洲应有的低密度与舒适感。加上距离河西中部超近的地段优势，更让这份低密度增添了一份稀缺。

未来，随着河西住宅地块逐渐被开发，像江心洲这样的低密度区域，价值或将被进一步放大。

江心洲或许不那么完美，但这世外桃源般的岛屿总是能让来过的人记忆深刻。