【图解】浦东各区域房价分化——陆家嘴,梅园,源深,洋泾,联洋

《图解浦西商品房房价分化（上）》

《图解浦西商品房房价分化（下）》

今天，我们来聊聊浦东外环内各区域的房价分化。总共20个板块，信息量比较大，我打算分成4期，今天是第1期，聊前5个板块。

1.陆家嘴

2.梅园

3.源深

4.洋泾

5联洋

6塘桥

7.杨东

8.花木

9南码头

10.世博

11.北蔡

12.前滩

13.杨思

14.三林

15御桥

16.张江

17.碧云

18.金杨

19.金桥

20.高行

同样是对每个板块内的小区品质进行从A到E的分类，方便大家在图表中直观了解小区品质对分化的影响。

与前两期不同的是，虽然是分析商品房的分化，但我仍旧会把每个板块房龄在2000年之前成交量最大，流通性最好的老小区也放进来。为的是让大家能很明显地感受到，成交量，流通性其实和涨幅，保值能力，并没有直接的关系。

1.陆家嘴

比较可惜的是陆家嘴的顶级豪宅们，找不到一个有连续可靠的成交记录数据来进行分析的。

品质B的世茂滨江花园，和品质C的菊园一二三期，并没有因为品质的差异而出现分化。从涨幅来看，由于这三个小区从时间上来看是领涨的，从2019年中房价开始回暖，所以整个周期的涨幅应该是在10%-20%之间。

品质E的东园一村是这个地段十分核心的老小区，已经跌破了2020年初的房价。由于它是典型的学区房，而前面提到的菊园一二三期，也是同一个学区。这也说明跌得多并不是学区的原因，而是产品的原因，学区溢价仍然在。

我在之前的文章里也专门聊过学区的问题，同区域的老房子，不管有没有学区，一轮周期下来的涨跌幅是差不多的。如下是这篇文章的链接。

《辟谣：学区房跌回6年前了吗？》

从当下的挂牌来看，挂牌价明显变高，说明卖家的信心有所回暖。

此外，为了方便大家理解屋道指数，也顺便科普三个重要的信息点。

一是，屋道指数里所说的涨幅，都是连续复利涨幅，因为复利是可以直接叠加的。而通常意义的涨幅相比于复利相对高一些。

二是，东园一村这个小区，在2021和2022两年中，房价涨幅的最高点没有体现并不是没有涨，事实是涨得一点不少。只是缺乏目标户型相似楼层在这两年的成交记录。

三是，最后一个数据点并不是成交记录，而是当下目标户型相似楼层的最低挂牌价。挂牌价变高不能理解为房价涨了，但卖家的情绪肯定回暖了。但如果挂牌价下跌，那就是房价真的下跌。

2.梅园

品质和房龄带来的分化极为明显。

顶豪九庐可谓一骑绝尘，虽然从图上看，跟品质B的地产尚海郦景都是30%多。但九庐的数据起点是2020年7月，缺乏之前的数据，也就是说假如考虑到之前的数据，它的涨幅有可能在40%以上。而40%的复利涨幅，相当于50%的传统涨幅。

尚海郦景30%的复利涨幅也算很高。虽然它是2017年的高品质次新商品房，但跟豪宅定位的九庐相比，它准确来说应该是一个高端的改善盘，而非真正意义上的豪宅，为了区别，我归类为B。

2005年的低密度豪宅，而且是叠加的上海滩洋房，也有20%的涨幅，紧随其后。

其他几个商品房小区，让我比较意外的是陆家嘴国际华城。虽然房龄老，但是地段好，品质好，物业好，户型也好，还有强学区。但几乎快跌到了2019年的房价。

老公房梅园三街坊，是整个梅园板块的成交量，还是福外加建平西的顶级双学区房，但它的价格也是不出所料地跌倒了2016年。

3.源深

整个板块，都没有房龄2010年之后的商品房。像山水国际，盛世年华这样的小区，虽然房龄老，人车不分流，但是从小区的物业，品质，到景观，规划，都是非常好的，所以我定位品质B。

盛世年华的跌幅远远超出我的预期，有比较了解的朋友可以留言告诉我原因。除了这个例外，品质BC之间没有差异，BC和D，D和E之间分化明显。

此外，整个板块的涨幅相比于其它区域明显偏低。即使是高品质小区，也就是10%以内的涨幅。这点倒是很好解释，就是因为起点太高。一个150平的大三房，还是2005年的老房子，在2019年就能卖到11万以上的单价，这也是学区溢价过度体现的明显案例。

4.洋泾

品质的分化非常明显。

豪宅万科翡翠滨江，由于成交数据起点在2020年9月，假如考虑到之前的缺失数据，它的实际涨幅远高于图中所展示的。

品质C的两个小区涨幅在10%左右。

而老公房崮山小区二街坊，是这张表里唯一的学区房，价格也是不出所料地跌回了2016年。

5.联洋

这个板块有两个特征。一是，分化极为不明显。甚至95年的老房子吉云公寓，也和板块标杆仁恒河滨城的涨幅差异不大。二是，在21年和22年的高点，整个板块的房价冲得极高，回落自然也是极大。

先说分化不明显。尤其是老房子不但没跌，还跟商品房差不多。我的推测是这样的：吉云小区并不是传统意义上的老破小。70多平的两房户型，两房朝南，客厅厨卫都有窗还是全明，此外它也有很好的双学区。这样的房子是有居住属性的。既能上学，还能住进一家人，总价相比于商品房还更低，功能性还不打折，自然也就更受欢迎，保值能力相比于其它区域同房龄的产品自然就更强了。而前面提到的，其他板块跌得多的学区房，那都是挂户口的老破小，一家人住进去几乎不可能。

再说房价冲得高，跌得也多这件事儿。虽说回落多，但从一个整体的周期来看，整体涨幅并不算低。算上2019年的领涨，仁恒河滨城也有20%左右的复利涨幅，高于很多其它板块的类似产品。而我也看过不少自媒体，说联洋在这一轮跌得很惨的，不过是断章取义而已。

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导演:米克洛什·扬索

制片国家/地区:匈牙利/苏联
语言:匈牙利语/俄语