20年后 郊区新房和市区老旧房，哪个更值钱？听听内行人怎么说...

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：房姐，北京的老公房好在哪里呢？长远就只能等拆迁么

回答：好在，有非常强的居住价值。下楼就有菜场超市饭馆理发店，走几步就到地铁、商场、写字楼。城市效率的极大体现，总价却又低的离谱。内环内老公房2房比远郊新盘2房或迷你3房的总价还低。交易税费低得媲美新房。这世上永远不缺喜爱住在市中心的人。

提问：房姐你好，我想问下，关于青岛的市场，之前看您回答，您认为市北地铁沿线更适合投资吗？可否推荐几个盘？另外由于工作原因，想入手崂山地铁11号沿线的房子，首套房，不自住只考虑将来出手升值的话，大概什么位置多少单价比较合适？谢谢！

回答：总体而言，青岛是沿海而建，地处海边的一般是发展完善成熟区域，尤其是市南崂山沿海一线，价格经过几轮大涨周期，已处于高位，投资价值有，但涨幅不会很大。
城阳2w市北2.5w，供应量逐步上来之后需求跟不上，疲软期淘笋看市中心。

回答：1.直接花钱破限购，社保要满2年太慢了。
2.千年美丽这套房后期涨幅太小，而且没有贷款还占房票，建议出掉。置换一套汉口的房自住，然后再买一套限价新盘投资。

3.公寓以后别买了，涨幅小，交易税费极高。

提问：智慧美丽的房姐
首套自住，在园博园北站卧龙丽景湾三期名著高层。5楼174平270万价格合适么？如果高了谈到多少合适？

回答：利用拆骨法，需要结合装修，楼层，户型等因素重新计算价格。
任何套利的前提是先估值，发现不合理的折价，然后挖掘套利空间。大面积低单价，导致在市场上这类产品流动性不足，成交周期大部分都在半年以上。
本身房子没有什么问题，大面积的单价应该是刚需户型单价的9折，所以低于9折才考虑入。房子在5层，楼层因素也折价5-8%，所以这套房子的报价明显是高于市场价的。算上精装修部分的折损。所以这套房子的真实价格应该在240左右。

提问：小孩外地读大一，毕业后打算落户武汉。夫妻无房票，子弹90个准备找亲戚代持。亲戚非武汉户口但有6年社保，无房无贷，今年54岁自由职业，属于刚需吗？小孩未来打算武昌光谷就业。请指教该如何操作？主要是投资兼顾未来自住的目的。顺便问下颐桂苑这个盘怎么样？

回答：1.亲戚属于刚需，但是54岁年纪偏大，按揭年限较短。

2.小孩未来光谷就业，建议直接买光谷，推荐琨瑜府，中建大公馆属于领涨区

3.颐桂苑：地段不错，小区规模小，没品牌，这样的小规模新房项目投资一般是回避的，后期开发商拉动力有限，不过价格在青山的性价比算不错的，自住可以自己考虑。

提问：房姐，怎么可以不用工资还房贷

回答：0首付：新房可以通过开发商分期实现，二手房0首付可以通过笋盘+高评高贷实现
0月供：信用卡空当接龙和各类贷款，二手房可以做民宿，租金抵月供

提问：房姐，出个笋盘有哪些特征的教程吧？谢谢啦！

回答：详见知识星球文章《如何买到低于市场价50万的笋盘？》

提问：房姐您好，请问怎样建立正确的房屋价值评估体系？

回答：1.先摸清楚武汉城市的命脉和发展，再挑选适合自己的板块。根据配套，交通，未来潜力，先锁定一个小一点的范围。
2.学会app看房，找到城市常用的评估系统，对比中介公司的历史成交记录，找出规律。
3.找中介线下带看，周末一天看7套。反复思考为什么电梯比楼梯贵，同一区域为什么有的是高价有的是低价，楼层差异，装修差异等等。
4.多跟中介聊天，一套房可以反复问好几个中介。多翻他们的朋友圈，每个店可以加2-4个人微信好友。每个区域可以加100-300个人。
5.勤做笔记，看过一套房子，1.2个月之后再做数据对比，是否与你之前判断的价格优势一致，多骚扰中介。
6.一个区域熟悉后，慢慢拓展其他区域，经验可复制。当你打开武汉地图，对所有小区价值判断烂熟于心的时候就OK了。

提问：尊贵的房姐，我有一套房在夫妻名下，剩40万贷款，如何在保留这套房产的情况下，增加贷款金额？

回答：尝试银行申请加按揭，或者还清尾款后做抵押。都可以贷出7成

提问：房姐好。银行流水是只看进账，还是进账出账都看呢？不要笑我问这样笨的问题！！

回答：都看。详见知识星球文章《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

提问：房姐，我近期想借30w左右，什么方式利息最少啊

回答：详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本的等级》

提问：武汉买新房银行认可还建房的租金吗？解释下，东湖高新佛祖岭还建房没有产证，老父代管，租客给的现金居多，但签有合同，因为当初还建面积有点多，所以这一块的租金收入也略可观，不知道银行是否认可这类小产权的租金做流水？万分感谢

回答：房子在谁的名下，是否有据可查？还建房房查可以查出来的，还有租客给你的是现金，银行一般只认银行进出账流水。你可以让朋友转你账户，备注月、季房屋租金，这种银行是认可的。

提问：房姐，现在楼市怎么看？不排除一线城市房价一直压制，直到出台房地产税；政策再持续高压4~5年？

回答：压得狠一点，无非是等得久一点。需求有增无减，钞票有增无减。价格走势，由平台筑底，一定会演变成来一段火箭直升。
大城市家庭装修，基本是每平米2000以上（包括设备），100平就是20万，三个月内花完，效率高的惊人。卖出去一套房，背后就是30～60个家庭得到了收入。这个内需是无可替代的支柱产业。任何遏制楼市的政策，实际上也遏制了上下游三百多个行业。遏制楼市暴涨，强化限购，是对的，但是，我们必须要找到一个行业，替代楼市的经济就业拉动作用。否则，你让相关行业的职工怎么办，贴瓷砖的全部去做鸿蒙？
买入，持有，优化持筹结构，把每一套方子变成一个小银行，这才是高手的操作姿势。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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