柳岸晓风附近又现宅地供应！预计又要拼社保，有多少人等着买单？

近来，杭州“商改住”的风越吹越大，前有西湖区断供7年的蒋村板块“商改住”一宗低密地块，最近又增加了一宗滨江核心区域的“商改住”地块。

此番“商改住”的举措，让那些正在纠结是购买柳岸晓风二手房，还是滨悦城商业大平层的科技新贵，停下了购买的脚步。

毕竟这宗地块无比珍贵。

这宗地块体量巨大，位于杭州市滨江区长江规划管理单元，东至长河路，南至江南大道，西至时代大道，北至北塘河、滨盛路，总用地面积22.11公顷。

该地块由6个组团构成，其中R21地块调整为住宅用地，用地面积从原来的16400㎡调整为25900㎡；容积率从原来的4.0调整为2.5，建筑密度从原来的40%调整为22%，绿地率从原来的25%调整为35%。

▲调整后用地规划图

从调整后的地块指标来看，该地块与其直线距离1.2公里左右的滨月云府非常相似，如果按照套均200㎡计算，该宗地块的入市将为滨江带来超过300套房源的供应量，比触发社保排序的滨月云府体量还要再大一些，不过按照一桥南板块的热度，预计也只是僧多粥少的局面，届时中签率或将创新低。

不得不说，这宗地块的位置是真的不错。

▲中南国际商城

地块东侧是易思维科技公司，南侧是中南国际商城，北侧为北塘河，虽然西侧临近时代大道高架，但是有绿化用地过度，后期居住噪音应该并不明显。

▲5、6号线长河路地铁站

地块距离地铁5、6号线长河路站步行大约700米，路面交通方面，周边主干道有时代大道高架、江南大道等。

地块2公里范围内，分布着滨江宝龙城、中南乐游城、龙湖滨江天街等商业综合体。

▲中南乐游城

医疗方面，浙江大学医学院附属儿童医院、浙江大学医学院附属第二医院等三甲医院位居两侧。

另外，杭州市滨江实验小学、杭州高新实验学校等教育配套也分布在地块周边。

本就是科技新贵聚集地的滨江，高新产业公司不胜枚举，地块周边分布着阿里巴巴滨江园区、网易大厦、华为杭州研究所等巨头科技公司。

▲地块现状

从现场探访来看，地块已经被绿色围挡围住，还有一些移动简易房驻扎在里面，地块中心有塔吊已经进场，具体在做什么作业，小凤凰暂无法得知。

但值得一提的是，按照调整后的规划，该宗地块的A33/R22/S42-06组团还将配套建设一座30班规格的小学和一座12班规格的幼儿园。或许是在开建教育配套也有可能。

一直以来，滨江区的宅地供应就十分稀缺，目前滨江的供应量都主要集中在浦沿一带，在江南大道以北的近江地带，更是“物以稀为贵”。

就好比去年底一把梭哈的滨月云府，232套房源，在开盘潮之下，依然吸引了近6000户家庭报名，最后入围2637户家庭，整体中签率低至8.8%，登顶2023年登记人数最多的楼盘，不光触发社保排序，还限售5年。

▲滨月云府开盘情况

而在滨月云府之前，这一带已经断供了将近6年时间。也正因为地块供应的稀缺，所以这一带的二手房价格一直很坚挺。

以柳岸晓风为例，交付以后，整个小区目前仅7套房源挂牌，4月成交均价高达10.72万元/㎡。

不光是柳岸晓风，还有银杏汇、滨江金茂府、奥邸国际、丹枫四季、杭州壹号院等等，随便拎一个出来，都是公认的豪宅小区，也正因此，这里是杭州范围内不可多得的豪宅聚集带。

▲滨江区沿江建筑群

新房供应稀缺，二手房惜售，所以每当这一带有住宅性质的地块出现都自带热度，可惜的是该地块还暂未挂牌出让，预计入市还需要不少时日。

不过好在直线距离该地块约3.5公里的位置，即将上新一个新项目，即由滨江集团摘地的——星明路TOD，该项目临近世茂智慧之门，规划建设9幢21-25层的高层住宅、3幢2层餐饮的商铺和2幢商办。想必已经可以预见项目开盘时的火热场面了。

在主城区，“商改住”的地块很多。

近期，云谷的一宗纯商业用地也迎来商改住，住宅比例新增70%，新增超10万㎡的住宅，容积率则降至2.5。

另外一宗三墩的地块，在规划调整之前，主要由商业、学校用地组成。在规划调整之后，则以住宅用地为主。从调整后的指标中可以看出，新的4宗涉宅地块未来打造产品大概率还是以高层为主，新房限价很有可能参考目前的板块限价，约3.68万/㎡。

▲

善贤地铁口地块位置示意图

其他包括善贤地铁口地块、城东安琪儿东侧地块等都由商业性质变更为住宅性质。

为什么近期“商改住”如此频繁？

这还得归功于“5.9”新政：

“明确优化住宅用地供应。对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。”

也就是说，那些断供许久的地块，都有望迎来一波供应，一解地缘性购房者的购置需求，尤其对于改善的购房者来说，可以暂时放下焦虑，多看看多比比了。

责任编辑/吉利

统筹/王帝监制/步珊珊