千灯湖业主：有豪宅一年涨价400万，有房源腰砍1.2万/㎡？
最近有粉丝咨询，手上有两套房，想全卖了置换千灯湖一套改善户型，可不可行？
他的理由也很充分，想在这次回调中捡个漏。
有“真爱粉”拼了命想往里面冲，看来“千灯湖”三个字的魅力势不可挡啊。
不过，对于想买千灯湖二手房的购房者，房产狮的建议是：一定要去现场看看，平台数据一回事，实地考察可能是另一番景象。
即使同一个片区，不同的小区，价格差别会很大。
近日，房产狮又一次踏上通往千灯湖的地铁，先帮你们打个头阵，看了片区一个比较低调的小区：依云天汇。
保利天悦旁，地段配套“无得弹”
先看一下小区的基本情况.
依云天汇分为南区和北区，南区靠近次新小区中海寰宇天下，距离广佛线“虫雷岗”站约600米；北区靠近佛山一哥保利天悦，离“千灯湖”地铁站也不过800米左右。
地理位置确实十分优越。
各种配套十分丰盛，大型商超有中海千灯湖环宇城、宜家家居等；对口学校是灯湖六小+灯湖中学，西侧是南海活水公园、千灯湖公园和千灯湖创投小镇。
看这配套也足够牛×吧。
小区于2012年开售，2014年底交付，到现在来到第8个年头。从外立面来看，依然历久弥新，颜值颇高。
再看小区内部，共10栋住宅，1379户，楼间距较大，阳光充足视野开阔。
虽然不大，但可圈可点，到处绿树成荫，有石、水、亭等景观设计，连廊设计比较人性化，大堂的欧式风也彰显出它最初的豪宅定位。
千万级别，不仅贵价格还挺稳
小区户型是偏改善型的，三房起步约104㎡，而四房是小区的主力户型，占比约5成。
总价来看，最便宜一套要400万起，贵的去到1000万+。
据中介小哥介绍，这个小区以自住客为主，二手房源不多，剔除车位只有十来套，普遍有惜售心态。
另外，挂牌价还是比较稳的，甚至有的业主不降价，还涨价了。
用中介的话来说，这个小区的业主，很沉得住气，除非特殊情况，不差钱，不着急卖。
如有一套263㎡的中空客厅四房，带欧式豪装，从2020年4月挂牌，初始挂牌价800万，至今一路卖一路涨价，挂牌价涨幅超过50%。
另外有一套相似户型，毛坯，也是2020年4月开始挂牌，去年开启了疯狂的“涨价模式”，一年时间涨了400万。
当然，也有个别业主想通过降价出售的。
比如有一套103㎡的三房房源，近半年降价了约50万，目前已经是小区内挂牌最便宜一套。
但对比1年前该户型的成交价，还是涨了有100多万。
在大部分依云天汇的业主看来，房子不可能“贱卖”，只要时间足够，房价还是会回来的。
降1.2万+/㎡，有房源正回归理性
“不止这个价吧，我记得之前是卖……”
房产狮在千灯湖踩盘的时候，遇到一位业主，当中介说起现在千灯湖还是有不少次新房源降价了，他还满脸不相信。
事实上，相当一部分叫嚣着要“保四争五”的业主们，嘴上很看好千灯湖的前景，但身体却很诚实，纷纷调低了价格，出现了不少“骨折盘”。
去年12月，滨江一号成交了一套89㎡的三房，高楼层带精装，总价357万，折合单价接近4万/㎡。
滨江一号北边是佛山水道
但目前中介狂转的一套特价房源，89㎡，价格干至了320万，一个月跳水37万，约3.5万/㎡的单价，比小区均价42552元/㎡，直降7000元。
据说业主是为了置换急售。
还有中铁建国际公馆，最近消息，一套91㎡的三房，总价360万，单价回到了4万之内。
去年4月底成交的相似户型，报价400万，成交价416万，成交周期仅20天。
目前小区均价高达5.2万/㎡，这套接近4万/㎡的房源，单价降了1万+，前后的落差不是一般的大。
千灯湖二手市场趋于“冷静”，不仅在个盘的单价上，更多体现在成交总价上。
房产狮统计了贝壳上近半年千灯湖的成交房源，发现如下规律：
①从6月份开始，几乎每个月能成交2-3套500万以上的天价房源，但12月截至到21日一套400万以上成交单位都没有。
说明，现在高价盘的“接盘侠”少了。
②议价空间变小，之前可“砍价”高达115万，12月以来最多10来万。
不过跟挂牌价正趋于理性有关，这时候买入的是真正的自住买家。
③片区二手房成交总价水位下降，但成交量没有明显变化。
即便是经历近8年以来最艰难的8月份，又或是近年来成色最不足的“铁九铜十”，千灯湖的二手房走量并不难。
一点思考
任何事物的发展都有其必然规律，房价也不例外。
对于一些不差钱的业主，他们既不缺地方住，也不缺资金用，手上的房子可卖可不卖，根本不急。
更重要的是，见识了半年前“高高在上”的成交价，拔高了对自己房源的心理预期。
而一些挪腾资金的炒房客，该让价还是得让价，出货最要紧。
对于片区来说，去年千灯湖的步子迈得有点大，目前价格适当慢下来，可能反而是件好事，先把价格的基础打扎实。
同时，也给了一些“买得起、我喜欢”的购房者一个上车千灯湖的机会。
想买房的小伙伴一定多去实地看看，说不定能捡漏。
