物业费要降了？

近日，不少城市出台并实施了物业收费新规，包括重庆、银川等城市启动了新的物业服务收费管理办法，例如在重庆中心城区电梯住宅分为四个收费标准，最高为每平方米1.9元/月，这低于当地不少小区的现行收费标准。许多业主也由此省下了一笔不小的开支。

不过，新的指导价在捂住了业务钱包的同时，对原本毛利率水平就较低的物业行业来说，其发展也会受到一定程度上的影响。

多地给物业费“封盖”

针对物业收费的定价政策并不是新鲜事。

2023年11月时，广州发布了规范物业收费的通知，对前期物业服务收费实行政府指导价，有关部门按服务等级由低到高进行分类指导，最高收费为每月2.8元/平方米；超出的情形需经政府审批。这一指导价标准实际上从2010年起就已开始执行。

2024年1月，重庆发布了《重庆市物业服务收费管理办法》政策解读，提出“将住宅前期物业服务收费由现行的政府指导价、市场调节价两种价格管理形式调整为政府指导价一种价格管理形式”。

根据相关的指导价标准，重庆中心城区有电梯的住宅收费标准分为四级，最低为每平方米1元/月，最高为1.9元/平方米；无电梯住宅则最低可至0.60元/平方米。

这一指导价格明显低于重庆许多小区当前执行的收费标准。某大型物管企业在重庆的相关负责人向记者表示，重庆物业费的平均单价为，高层约每月2元/平方米，洋房约每月3.5元/平方米。

另有不少上市物企服务的小区业主在公开信中披露的物业费大约在每月3元/平方米-每月4元/平方米，超出指导价近一倍。于是，在6月1日新的收费管理办法正式实施后，不少重庆当地的小区都提出要求，降低物业费。

有公开信息显示，重庆已有小区降低了物业费，高层、小高层、洋房的收费标准从此前的2.4元/平方米、2.2元/平方米、2.8元/平方米，降低至1.9元/平方米、1.8元/平方米、2.5元/平方米，降价幅度在20%左右。

银川也在今年7月开始实行《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》，最高指导价为每月2.2元/平方米。据当地媒体报道，中海、万科、建发等物业企业管理的63个小区，则在《方案》正式实施前就主动进行了物业费降价。

有银川当地小区业主测算，物业费每平方米单价从2.65元直接降至2.2元，停车费也有相应下调，一套100平米的房子一年可以少交物业费、停车费超1500元，节省了一笔不小的开支。

物业费调整难在何处

业主对物业费如此敏感的关键之一在于，物业提供的服务“完全配不上收费价格”。

在重庆网络问政平台上，关乎物业服务的投诉屡见不鲜。有重庆北碚蔡家金科城59区的业主称，小区物业一直以超四级标准自居，但物业在清洁、消防、安全隐患等方面不作为等；另有江北区万科悦湾北区的业主投诉，“小区内的电梯有四部差不多时间坏了”相关维修过程缓慢，耽误出行，且电梯年检报告未及时提供等。

于是，重庆出台了上述新规，以规范物业服务收费行为，抑制住宅前期物业服务收费不合理上涨。广州的物管收费新通知，也意在回应个别高端楼盘“物业费高”的问题。

这背后是近年来走高的物业收费标准。在物业行业过去多年市场化的发展历程中，大部分省市对住宅前期物业费实行的是“政府指导价+市场调节价”两种价格管理形式，超过标准的收费可以通过审批备案方式进行。

其中，住宅前期物业费一般是在业主大会成立前的小区，由开发商和物业公司协定。

这也就给物业费留下了不少市场定价的空间。以2015年就取消物业服务费政府指导价、实行市场调节价的上海为例，近年来入市新盘的物业服务收费价格稳步提升。

在2015年之前，上海对物业费的统一指导价则为最高不超过2.3元/平方米，如今这一价格早已翻倍上涨。

导致新盘物业费较高的原因之一是涨价难。上海某滨江高端住宅的物业费在过去近20年里都保持在5元的水平，如果要提高收费标准则需经过全体业主同意。

有上市物业公司高管表示，物业是劳动密集型行业，随着每个城市每年的最低工资上涨、社保基数的上调，人工成本刚性增加；同时，由于物业费确定后，短期内难以上涨，若起步定价较低，则至少在未来三五年内难以调价，也会对公司运营成本形成压力。

企业运营或将承压

推动健全“质价相符”的物业服务市场机制，合理制定最高限价，杜绝“高收费、低服务”现象等，是不少政策出台的初衷。

很明显的是，这一规定有效守住了业主钱包，但对物业行业的发展来讲，又意味着什么呢？

在渐苒物业研究院首席研究员汤晓晨看来，物业费指导价出台的初衷是规范物业市场、保障业主权益，提升物业服务的透明度和公平性。在实际执行中，虽然政策允许超出指导价的物业服务收费存在，但由于部分城市出台的物业费指导价相比市场价格偏低，导致业主对高于指导价的收费产生了普遍不认可。

上述物企高管也指，业主普遍对物业费较为敏感，当前相关政策又重申指导价，最终物企降价也是意料之中的结果。

降费带来的最直接的影响之一是企业收入的变化。亿翰物研分析师周焱认为，从短期来看，“物业费降价”政策若大面积执行，将会直接减少物业公司的主营收入——基础物管收入。上述重庆当地物企人士也提及，短时间内公司运营收入的确会承压。

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