看房快讯｜打新必看！深圳限价新房4.22万/平起
2021年，在限价、指导价、大学区等一系列组合拳打击下，深圳楼市可谓是“人间清醒”的一年。
而新房价格也呈现出了三大变化：
第一，新房价格指导
2021年5月，官方就有规定：无论是预售、分期开发、预售转现售的新房，备案价都不能超过上一年度至今同一地段、同类型新房的网签价格。
第二、固定装修费
防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价，实行精装修价格梯度。
第三，新房限价
2021年8月，深圳第二批供应的22宗地重新上架，其中地块的商品房毛坯限价降低了3-9.2%。
按照深圳开发商以往的建设速度，去年拍下的地块会在今年到明年内，基本上可以入市。
从宅地分布上来看，这两批限价宗地大多集中在光明、龙岗和宝安的福永、沙井等区域。
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龙华三大限价盘
龙华第二批出让的三块限价宗地均在4号线沿线位置，距离地铁口都有一定距离，限价从6.98万/平-7.82万/平不等。
民治A806-0394宗地：保利以32.87亿拍下，限价7.05万/平；
民治A817-0614宗地：中海以36.66亿拍下，限价6.98万/平，已动工；
民治A811-0344宗地：中海以25.11亿拍下，限价7.82万/平，已动工。
中海闻华里是龙华A817-0614宗地在建项目。该地块于去年9月28日被中海地产以36.66亿元的价格拍下。
该项目位于腾龙路和大西洋街的交汇处，旁边有龙光玖悦台小区以及龙华区实验学校。据悉，玖悦台于2017年首次开盘，均价约4.5万元/平方米。
项目占地面积为2.37万平方米，总建面12.25万平方米。交通方面，项目在地铁4号线红山站与上塘站之间，与两个站点的直线距离约1公里。
此外，项目周边多为住宅，而且300米内还开设了一家天虹商场，未来居住氛围较好。
未来宗地项目建成后，普通商品住房毛坯均价不得高于6.98万元/平方米。界面楼谈通过查询链家网得知，项目周边的华业玫瑰四季馨园一期，目前的二手房参考价为7.4万元/平方米。如此看来，中海闻华里的倒挂空间比较可观。
据悉，中海在拿下该地后迅速入场动工。目前，已完成土地平整，准备基坑支护工作。
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光明八大限价盘
光明在去年两次的土拍中是供应大户，共有八宗限价宗地出让，限售价格在4.22万/平-4.53万/平之间。
玉塘A606-0258宗地：深物业以16.21亿拍下，限价4.34万/平；
新湖A641-0029宗地：深铁集团以9.46亿拍下，限价4.53万/平，已动工；
凤凰A503-0093宗地：中海以37.34亿拍下，限价4.44万/平，已动工；
玉塘A602-0990宗地：星辉以10.62亿拍下，限价4.34万/平，已动工；
新湖A622-0118宗地：联发以14.38亿拍下，限价4.53万/平，已动工；
新湖A641-0030宗地：深业集团以17.27拍下，限价4.53万/平，已招标；
马田A631-0115宗地：金地以19.67亿拍下，限价4.22万/平，已动工，取名为金地明峯府；
光明A511-0039宗地：深特房以9.65亿拍下，限价4.46万/平，已动工，取名为深房光明里。
金地明峯府为光明A631-0115宗地项目名，该地块位于松白路与光明田园路的交汇处，距离地铁6号线署田埔站直线约345米。
项目建设用地面积占2.9万平方米，建筑面积达12.14万平方米。根据该宗地出让要求，建成后，普通商品住房毛坯销售均价不得高于4.22万元/平方米。
虽说项目靠近地铁，但周边多为科技工业园区，无大型商场，居住氛围较差。项目目前已完成土地平整，正在地基作业中。
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宝安五大限价盘
宝安在去年土地集中出让的地块，大部分在沙井、福永。其中位于宝华地铁站的鸿荣源宗地，基本预定“网红盘”，该宗地限价8.55万/平，而其他宗地毛坯限售均价约在4.5万/平左右。
宝中A004-0175宗地：鸿荣源以30.94亿拍下，限价8.55万/平；
松岗A407-1020宗地：深铁集团以17.79亿拍下，限价4.45万/平；
福海A208-0989宗地：华润以21.82亿拍下，限价4.57万/平，取名为润峯云上府；
松岗A401-0187宗地：深铁集团以63.29亿拍下，限价4.58万/平，取名为深铁璟城；
沙井A301-0583宗地：特建发以22.5亿拍下，限价4.61万/平，改名为臻海置业沙井商住项目。
深铁璟城是宝安松岗A401-0187宗地的在建项目。从位置上看，位于松岗松福大道与朗碧路的交汇处，是地铁11号线碧头站的上盖物业，一河之隔便是东莞长安镇管辖范围。
深铁璟城分为南区与北区建设。南区由13栋33-39层超高层住宅、14栋保障性住房、2层商业及公共配套、1座幼儿园（12班）组成，设一层地下停车库；
北区由6栋多层住宅（6层）、27栋高层住宅（11层）、1栋12班幼儿园、商业配套A、D区、泳池及配套用房以及三个人行主入口、及架空车库组成。
根据土地出让公告，该项目建成后商品房毛坯入市均价不得高于4.58万元/平方米。
该项目交通配套优质，出行不论是地铁还是自驾，都非常便捷。此外，项目自带6万平方米商业和一所九年一贯制的学校以及两所幼儿园，未来可让业主小孩实现家门口入学。
目前，项目户型图已被公开。建面约84平方米的户型被设计成三房两厅一卫，是受到刚需置业者追捧的户型。
建面约104平方米的户型被设计成四房两厅两卫，空间设计方正。
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一级市场“降低预期”
土拍锁死未来1-2年新房价格
2021年深圳出现了史上最大规模的宅地供应——38宗！不得不忽略的点是限价，从第二轮集中供地时，下调限价、下调幅度从3-9.2%不等；地价上限制溢价率不得高于15%。
而且除安居房之外的34宗宅地也全部限定了未来1-2年新房的销售价格。
2021集中供地宅地新房限价表
对比热点片区2021年入市楼盘的价格，土拍限定的新房售价确实有“倒挂”。比如前海限价9.2万/平（毛坯），而目前该区域售价都在10万+以上，比如2021年12月21日入市售罄的前海润峯府，均价为11.21万/平（精装交付），2021年9月29日入市的招商领玺二期均价在10.25万/平（精装交付）。
综合计算得知，最高倒挂近1.5万/平。
更有甚者，宝中A004-0175地块，新房限价8.55万/平（毛坯），不仅与熙龙湾1-2期历史成交价17万+/平，倒挂近100%，甚至低过市场指导价10.08万/㎡，倒挂1.6万/平。
光明、松岗、沙井片区的商品房限价基本都低于5万/平，这个价格基本都低于现在的售价；龙岗大部分区域限价都在4万/平以下。
光明今年新盘代表—星河天地，其三、四期价格一样、均售罄，均价为5.19万/平（精装），对比光明出让的9宗地的商品房限价，最高倒挂0.7万/平。
沙井片区今年的热盘要数万丰海岸城玺园/锦园/瑧园，销售均价为5.75万/平（精装），对比沙井街道出让的A301-0583的新房限价4.61万/平（毛坯），综合对比，倒挂0.65万//平。
龙岗2021年的网红盘华侨城荷棠里5.9万/平（精装），也是龙岗2021年新房住宅售价的天花板价，对比龙岗出让的7宗宅地，新房销售均价在3.6万/平-5.1万/平，价差在0.5万/平到2万/平不等。
以上为粗略判断，其他具体区域不一一详述，普降之下，未来1-2年深圳房价地图已形成。
如此以来，未来1-2年区域房价梯队基本成型，前海、南山、福田高价在10万左右；宝安龙华高价在8-9万左右；光明龙岗价格区间从3万到6万不等；坪山：3-4万；深汕：1-2万。
形成鲜明对比的是，深圳的新房市场，2021年深圳共成交52417套新房住宅，是自2016年以来的新高。
“价”上，二手市场的历史成交价无迹可寻，仅有官方给出的参考价，以及个别机构的统计。据乐居君采访代表片区中介得知，2021年二手业主心态也经历了由坚挺到松动的变化过程。
据乐有家统计的数据显示，2021年1-11月深圳二手房成交价格与参考价之间有趋近的走势，也即二手房价格正逐步回归到官方指定的区间。
没有长期的、坚定的二手成交价做支撑，新房与二手房价格的“倒挂”只是某个时间段的价差。
