北京楼市：2022中产者的买房大忌
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问:群主您好，看过您星球置顶的文章后，对您真是深感敬佩，同时对房子有了很大的观念变化，颠覆了过往惯性思维，以前觉得房子都是住着舒适为主，但现在看我手上的房都比较失败，没有升值空间。目前我手上有三套房子，第一套在大兴线天宫院站边上保利春天里，150平，2015年房，估价600万左右，由父母自住。第二套在丰台木樨园地区，是单位公房转商品房，我自住，90平，99年房，属于老旧小区，估价大概490万左右。第三套因为在常州上班，买了武进区西太湖附近的湖景房，目前估价160万左右，此区域马上要引入华东师大附中，可能有一定升值空间但是不大。
按您的置顶文章衡量标准考虑，我这三套房的投资都较为失败，丰台和常州附近没有产业，升值空间都不大；大兴虽然靠近生物医药基地，但是天宫院附近大面积的房子不热，转手很难。
目前我想的方案是卖掉常州这套，加上丰台这套，配公积金贷款和自有积蓄到800万，想了三个方案，方案一上车亦庄林肯公园，我比较喜欢这个小区环境，同时觉得这个小区转手快，等房子升值后再卖掉。方案二金色漫香林带小院一层，给父母养老，住个带小院的，但这附近交通不便，也没有产业，转手也不容易，只有带院是个优势。
方案三不在北京考虑，借助我上班的便利条件，在苏州或南京购置一套800万左右房子，最近陆续看了几套，感觉南京和苏州的房屋，位置和小区配置都比北京同等价位的要有优越很多，但是苏州和南京都是二线城市，能否升值不好确定。想请群主把控看看哪个方案更适合，或者您看我目前的考虑思路是否正确
A:回答:您好,感谢信任!1、如果您还有北京的房票,建议优先北京;从更高维度看,一线城市的成长环境优于二线城市,北京作为首都，价格不高反而很低,房价从长期看远远没有到顶，核心区域的优质房产价格会一直向上走，不光是我们国家是这样的一个趋势，其他发达国家同样是这样的。
核心城市核心地段的房产永远是优质资产;钱就放在那,谁去拿就是谁的,获取财富的方式有2种,一种是创造财富,一种是分配财富,购买优质房产等同于分配财富,钱就放在那,谁去拿就是谁的;中国的经济还在增长期，国际惯例是城市化进程达75%以上，这个时候房价才能稳定。根据据官方统计，中国的城市化率现在是在60%左右，实际上远远没有达到，因为户籍的问题。每年城市化进程增长一个百分点，至少还需要15年。也就是说，大方向一线城市的房价至少还要上涨15年以上。长远看北京优质地段的房产无论是从流通性和成长性优于二线城市;
2、这三套房子,常州具体到区域了解不是很深,大兴和丰台这两套应该出掉换成优质盘,西红门这条线属于通勤居住板块;主要的价值是承接4号线沿线;这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园,最后天宫院;天宫院总价过高面积过大流通性很差,通勤人员购买力没有那么强,
丰台本身就是一个发展比较落后的一个区,未来的资源全部集中在西南方向,也就是丽泽商务区,丰台要产业没产业,要教育没教育,不是批发市场就是菜市场,稍微有点收入的人都会选择在更好的区域置业,久而久之,丰台在市场上存在感越来越低,
亦庄林肯公园在亦庄并不是很优质的盘,在亦庄买房的逻辑和其他区是完全不同的，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理;亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集+轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,
比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高;河西未来是亦庄稀缺性的一个地块，优势比河东更明显，有南海子公园+教育配套；属于低密度区域，从长持的角度上,河西会更有优势一些;两套变现之后往热门区域买即可,5年的时间吃2-3轮行情是最低要求,房子上涨后可以继续套现买入,很容易就会形成优质的资产包;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询.
2.买房总价预算在300－400左右，用于投资和落个人户口，主要想看一居室，请问望京有什么您比较看好的楼盘推荐么？花家地的老破小还有没有投资价值呢?3.虽然您说学区因素不稳定，没孩子可以暂时不考虑，但是有没有必要为了以后增加孩子上好学校的几率，将房子购买在东西海三个区呢？（可以不考虑自住问题，买完先租出去，自己仍然租住在单位附近）
A:回答:您好;感谢信任!1、婚前买一套房产一是用来作为抵御通胀让资产保值升值,二是对于自己是一种保障;无论是中期还是长期从哪个维度看方向上都是正确的;根据现在的婚姻法:婚前贷款购买房产,婚前的财产(包括存款+房产)都属于个人财产,不管是对未来的另一半还是对未来的家庭都是一件好事;
2、问题二和问题三可以一并回答,300-400万的预算在望京只能选到一些尾部的老旧小区,这些盘大都是行情不太稳定;在东西海更是这样,可以作为纯投资计划,选一个居住体验好一点的纯商品房社区,房地产进入后半场,对于投资房产的门槛要求越来越高,房地产黄金时代,只要买房就能赚钱,大家想的更多的是怎么搞更多的钱进入房地产,那时候越博傻赚的越多,现在房地产是过渡阶段,市场上的“买房者”越来越少,所以一部分杂盘接盘的人会越来越少,
你围绕着核心区看是正确思路,不要离开主城区安全系数很高,可以把目光重点放在朝阳,比较稳健的区域可以看看常营的苹果派,400全部下来可以拿一个大一居,北京新天地五期可能会超出20-30的预算,满五唯一加上中介费税费价格420-430左右可以拿下;常营是一个无学区溢价,其次配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,目前这个区域的价格比较低,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好;这个区域内的保值性和流通性都很好;四五百的预算纯投资选这个位置很合适;祝一切顺利!
Q:提问:京总好，非常感谢前期您专业细致地解答。我目前在万科星园有一套1200～1300万的三居室，近期有个朋友在温哥华森林买了一个联排，1200万左右，230平米。他建议我也换过去做邻居，说安立路马上要修快速路了，交通不是问题。我去他家看过，很宽敞，小区也很大，挺漂亮。但从保值增值的角度，我担心温哥华森林的联排不如万科星园，后面出售可能也不会太容易。想请教您对昌平区北七家那一片的别墅区怎么看，未来这类联排和小独栋别墅是否会大量过剩，价值下降且不易出售呢？谢谢！
A:回答:您好，你的担心和判断是对的，北七家这一片别墅区不成气候，没有生活配套，并且卖的不便宜，从保值增值属性和流通性，这些盘和万科星园没法比，万科星园涨10个点，它可能在下跌，真正买别墅的客群全部集中在头部区域头部产品上，这些产品在北京有一定的稀缺性，价值也比较稳健，类似于温哥华森林这样的产品一抓一大把，除了居住功能没有任何附加值，祝一切顺利！
Q:提问:京总，你好，现在有个特别急的买房事情咨询一下，工作在朝阳，考虑孩子明年上小学，我家外地有贷款记录，在北京就只能按照二套买房了，有现金600多，近2个月各种请假看房，综合考虑性价比有两个选择，这两个地点都是800多w的：一个是望京的利泽西园建筑面积106平，属于老房子了，小学初中对口的是望京陈经伦分校；还有一个就是东坝的奥林匹克花园建筑面积125平，对口的小学是北师附小奥林匹克花园实验小学，中学以前对口的是八十管庄分校常青藤校区，今年的政策从9月份开始要更名为北京中学第三分校；
这两套房都在我们的总预算内，首先我们主要考虑两个孩子上学问题，其次考虑未来房子的保值增值空间：1、望京是由于阿里总部在附近，不知道还有没有增值保值空间，也不知道望京是不是有溢价，是不是房价会下降；2、东坝小学不如望京陈经纶，居住要比望京这老房子要强很多，我也看过你分析过东坝奥园和常青藤的房子，而且听中介说万达和地铁都是明后年开，也不知道还有没有增值空间。希望京总给指点迷津，在此特别感谢
A:回答:您好;东坝和望京属于不同性质的区域,望京属于北京产住结合发展比较成熟的区域;房价的天花板比较高,这种龙头区域不存在存在溢价的现象,东坝到目前还在卖概念,准确说东坝属于城乡结合部,从投资维度,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域
用牺牲距离换取品质这样的方法买第一套房，城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,已经过了最好的进场时间,现在卖的并不便宜,买的价高就意味着未来涨幅的空间比较小;
其次再说学校也不如望京,学校好不好主要看生源,往深了说是看家长,从区域的人群结构,东坝和望京也是有很大区别,东坝中路以东基本全是保障住房小产权房+回迁房和各种福利房.未来会增加区域密度,人口结构复杂,整个区域的成长性会受限制.买房无非就是选地段、楼盘和房源，这三个指标最重要的是地段和楼盘，地段决定未来的天花板有多高，楼盘决定着成长空间有多大，这2个指标只要优质,即便是你选的房源稍差也不会影响未来的升值性.
好地段的特征是;高新产业聚集+稀缺性配套+好的品质.品质看的是两个方面，一个是楼盘品质，一个是区域品质。楼盘品质看的是居住体验和物业，区域品质看的是整个区域的自身环境和人文环境。有的楼盘品质很高，但是地段一般，缺乏购买力支撑.有的地段不错，但是商圈环境很差,就像潘家园在三环内，距离国贸近在咫尺，但整个区域的房子常年跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，核心原因就是这个区域的人群结构,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘.虽然奥林匹克花园的居住体验优于利泽西园;但是从区域的产业结构,人群、东坝不如望京,望京的价值不至于阿里,产住结合是城市发展的一个新方向,现在的亦庄也是在向着望京的方向发展,这个是趋势,建议优先望京;建议认真阅读精华栏的文章81史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
Q:提问:京哥好，本人在京工作无房产，我个人落户在海淀区单位集体户口，娃也随我落了海淀集体户，2025年娃可凭集体户对口上甘家口某中等偏上小学，爱人也在甘家口区域工作但户口在外地，本人有SFSD资格，近期考虑生二孩，拟两年内完成。手里现有资金150W，家庭年收入约80W，在南方二线城市共有3套房产，一套市值320W，一套市值130W，一套市值300W，目前考虑在京购房，有以下几点疑问请京哥指点迷津，
一是是否应等二孩落集体户对口上学后再买房，还是近期直接买东西海学区房解决问题；二是北京房价未来涨幅如何，等二孩后再上车是否又迎来一波涨幅；三是南方二线城市房产是否应全部售出置换北京房产，以及如何布局房产兼顾学区、自住和投资效率等方面的平衡。鉴于以上实际情况，有以下几个方案可供京哥了解近期购房心路：
方案一：等二孩出生落到集体户口后（落户后即可对应入学）再买房，时间预计在2024年，届时考虑买甘家口附近不带学区属性的房子（兼顾娃上学和自住，又不多付学区溢价），考虑购入总价800至900，贷款300左右，拟处理二线城市一到两套房产加手里资金作为首付，不知京哥对于甘家口附近此类楼盘有何推荐？
方案二：等二孩出生落集体户后，预计在2024年买，从纯投资的角度买朝青、奥森或望京等增值快的板块，二线城市处理2套房产加手上资金购买总价800至900的房子，或所有房产都出售加手上资金，考虑总价1200以内的房产，贷款300左右；买入后换租，一家人在甘家口租房。
方案三：近期直接购买东西海的学区房，二孩出生后户口直接落房子上，总价800至900的二居室（换租或自住）或总价1200以内的三居室（自住），略倾向于买海淀甘家口区域的学区房，爱人上班近，两个娃读书也近。其他更好的方案也均可考虑，不知京总有何推荐？
方案四：现看中且能买到石景山中海寰宇天下天赋一层104平三居（带40平下跃），总价约800W，24年8月交房。但娃在海淀上学无法自住，且二孩出生后户口无法落海淀集体户。可在甘家口附近再买入一套40平左右的学区房，总价在400左右（全款付），作为二个孩子上学用。两套房产购入后，拟全部换租，在甘家口附近租套大一点儿的房子供一家人自住。以上几种方案，或者还有更好的方案，还请京总指点迷津。
A:回答:您好;感谢信任!1、既然你们2025年可凭集体户口上甘家口小学;完全没必要再投资学区房了;学区房就是绑架勒索型的附加价值;关于学区房投资,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,
这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;学区房属于高危投资品,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,
星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬
2、建议你抛售外地的住宅，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。从长期看二线城市的流通性和金融属性以及保值增值性不如北京，我在精华栏文章《08史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
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