带12年租赁别墅被法拍，东莞两大富豪，激烈对抗8小时……

东莞法拍房市场，从不缺故事，更不缺看客。

而整个竞拍环节，更是充满了诡异。

撤拍后再次挂拍

突然增加12年长期租赁

该别墅首次以1095万在某平台挂拍，而就在即将开拍的前40天被突然撤回，理由是信息录入有误。重新更正信息后又再次挂拍，开拍时间依然定在了11月9日。

而两次挂拍信息的区别就在于，第二次增加了一份《租赁合同》。以合同显示，产权人在2019年12月29日将该标的以每月1万元的租金进行了出租，租期从2020年1月1日到2031年12月31日，租期跨度长达12年。

除了长达12年的租期外，两次挂拍公告上关于房屋的使用情况，也做了纠正：从首次的“被执行人使用”，变更为“租客使用”。

这说明，在首次拍卖之前，被执行人或租客提出了异议，及时递交了这份《租赁合同》。但租赁合同上，产权人与承租人的关系，从名字上来看也充满了想象空间。

12年超长租赁

其有效性有待考证

12年长期租赁，是否有效呢？

根据《民法典》725条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是常说的“买卖不破租赁”。

也就是说，如果租赁合同有效，这套别墅的新主人在2031年之前，将无法正常入住，或需要付出极大代价才可入住。所以，判定这份租赁合同是否有效，非常关键。

在最高人民法院执行局所著《执行异议复议规定的理解与适用》里对租赁权的保护做了进一步明确：一是签订书面租赁合同并应实际占有使用；二是租赁必须在查封之前；三是恶意串通、低价承租和虚付租金的租赁无效。这就涉及到了各地法院在实操中对于租赁的确认和审查。

一是，租赁合同签订时间：是房产抵押前，还是抵押后；是查封前，还是查封后？

二是，租赁合同是否有备案；

三是，是否有违背常理的行为：比如租赁期限长、租金一次付清、租金明显低于市场价格，或者无房租支付纪录、承租人无物业水电缴费等明确证明其有居住行为的状况。

依照深鱼法拍的经验来看，90%的长期租赁，在实践中都是可以破除的。

但对于购房者而言，需要考虑的就是：

解决此问题需要付出的时间、金钱成本，与这套法拍房的价差空间是否匹配。

买家势在必得

优先购买人步步进逼

但对于景湖花园这套别墅而言，突然增加的租赁合同，似乎并没有对相关买家形成“恐吓”，反而激起了买家的“斗志”，引起了激烈的争夺！

而最具戏剧性的一幕，来自于优先购买人的加入。报名的3人中，有一人为优先购买人。

对个人名下的法拍房而言，优先购买人一般会是：

第一，房屋的承租人；

第二，房屋共用人。

结合租赁合同来看，这套房子的优先购买人，无论是共有人“张某”或承租人“黄某”，都和这套别墅充满了“渊源”。

优先购买人想要行使权力，必须提前到负责拍卖的法院申报，才能对房屋享有优先购买权。

优先购买人的权利，为同等价格，优先购买。也就说，其他任何一个参拍者出到最高价格时，只要在延迟时间结束前，他都可以以同等价格优先购买。

从出价纪录上来看，每一位竞拍者出价后，优先购买人都选择了在1分钟内迅速跟进。整个竞拍过程共出价次，优先购买人跟进出价次，并在角逐环节，多次连续加价，甚至连续两次直接加价80万，欲以此逼退其他竞拍者，压迫感十足！也足以看出他“势在必得”的心态。

角力的背后

房东+租客的成本需要考量

据了解，该别墅的被执行人目前分别被东莞某银行、东莞某置业公司申请执行金额近1.2亿元，与此套别墅同批被拍卖的还有东莞南城景湖湾畔11幢某别墅，和梅州某在建工程项目。

梅州某在建工程项目，评估价1.2689亿，历经三次拍卖均流拍。

东莞南城景湖湾畔某别墅，也以“录入信息有误”和“车位未纳入评估拍卖范围”为由两次撤拍，并经过重新评估后第三次上拍，两次撤拍将拍卖时间足足后延了46天。新上拍的别墅包含了该套别墅的车位，而车位是拥有独立产权的车位。

近几年来，外部经济环境欠佳，企业也在经历大风大浪，我们仰望每一位企业家的成功，也惋惜他的低谷。虽然原房东或许目前正处于事业的蛰伏期，或者在等某项在途资金的到来。

从两套别墅的拍卖历程来看，我们不难看出原房东的一些想法。

一，时间成本：延缓拍卖的时间可以拉长，但利息、罚息却在不断累加。近1.2亿的被执行金额，资金成本是惊人的。

二，折损成本：长期租赁合同的存在，对房屋价值是有折损的。虽然它可以保护“租客”的利益，但也会吓退一批购房者，存在被人底价拍走，或者让优先购买人付出高价买入的代价。这份长租合同，到底是帮买家杀价的利器，还是帮“租客”护房的铠甲，或许这次竞拍的各方，都能心领神会。

三，交易成本：该标的的拍卖公告载明，交易双方税费虽由买卖双方各自承担，但也明确载明产权人偿债能力不足，垫付税费不参与案款分配，意味着所有税费由买家承担。因此，买家需缴纳本人契税2%-3%的同时，缴纳产权人个税3%，综合税费5%-6%。如客户垫资全款支付后再融资，还需额外的金融成本。按1200万计算，综合交易成本约在135万-145万之间，虽然这部分成本，名义上是买家来承担。

角力的背后

买家身份大猜想

但随着争夺的越来越激烈，最终优先购买人（即租客）在与竞买号为2725的买家争夺146次后，以1288万的高价成功竞得该套别墅。但与之拉锯的2725买家的身份，也越来越值得揣摩。

从角逐的态势来看，竞买号为2725买家似乎一开始就已经磨好了刀剑，无论是涤除《租赁合同》的切入点，但线下与“租客”面对面的博弈的预案，都做了充足的准备。

但随着最后20分钟2725号买家的20万、30万、20万的出价策略来看，似乎并非想象的那么简单。

据了解，与此套别墅同时被执行拍卖的景湖湾畔11栋，同属于案号“（2021）粤1971执23855号”，该案号的执行金额则为2615.39万。

而按市场预估，景湖湾畔的成交价未来可能在1300万左右；如果此套别墅能拍到1300万左右，两个标的的成交总额刚好与执行金额持平，那么债权人的债权基本全部得偿。

这就让整个竞价过程更加诡异，如果优先购买人势在必得，那2725买家是不是也揣摩到了优先购买人的心思呢？通过不断的加价，来拉高整体的价格呢？

如果优先购买人未申请“优先购买人”，而是以普通买家的身份参与竞拍，是不是可以减少了被2725号买家拿捏的几率呢？

法拍套路多，参拍需谨慎。

延展阅读：

激烈竞争的背后

是小区别墅的0放盘量

超低的放盘量，也导致了法拍房成为富人收藏该小区别墅的重要渠道。

从京东、阿里两大法拍平台数据来看，目前景湖花园社区内别墅产品共被司法拍卖共上拍8套，其中1套暂缓1套中途撤拍，1套为此次拍卖的15号别墅，其他6套成功拍出。在2018年拍出的4套别墅中，成交价维持在评估价的8.5折-9.0折之间，有较大的捡漏空间。

近3年来，共成功拍出2套别墅虽然溢价较高，但此两套均有两个共同特点：一是均为独栋别墅，在整个小区中较为稀缺；二是拍卖时间均处于房价整体的上行周期内。