过来人告诉你：买得起市区房就别买郊区，过不了5年你就懂了

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：坐标海口，打算把首套卖掉做置换的首付，大概100w,手里还有20万左右的子弹。因为另有一套再还的学区房（这个不能动，给俩娃上学的）。根据这个情况需要7成首付，也就是说我们只能置换180w的房子。目前有一个观澜湖的拎包入住洋房，但是配套没有医院和菜市场，价格特别合适，大概170w左右，户型，景观没得说。但是老公觉得偏僻通勤浪费太多时间，他中意市区的房子，但是是毛坯房，总价约210w，首付需要杠杆再借20w，这样会加大还款压力，还需再酬约15左右的装修和家具钱，会影响生活质量。我该如何选择？顶住压力降低生活质量买市区的毛坯，还是入手近郊舒适盘？

回答：你好，海口自住+投资，买市区。一套核心城区，未来升值空间也更大。市区换远郊容易，远郊再想换市区，难。

房价的本质是效率

买房的三个重要因素：地段，地段还是地段。地段的本质是什么呢？就是周围配套齐全，要学校有学校、要医院有医院，要超市有超市…你一天可以做很多事情，上学不用接送，出门就可以买菜，不舒服左转就去医院，效率非常高。

地段好的房子，配套齐全，价格就贵。配套其实就是一出门就能享受各种社会服务的一个效率的体现，房子的定价本质上就是为效率买单。

年底降价盘，多也可以多淘淘二手笋。

提问：请问房姐：今天看到香港路的阳光城央座说今天开盘，价格2.2到2.4万，这以前好象是中华城项目资金链断了的项目，这能买吗？有什么风险？

回答：不建议买

这个盘的问题很多

之前有烂尾，办证的问题

现在这一栋是商改住的筒子楼…

提问：房姐你好，买房首付一半好还是付三层好

回答：3成

提问：房姐好，在老家山东有一套是用老婆公积金贷款买的房子，武汉有两套都是商贷，如果JLH，全部划归老婆名下，买武汉房子，我还可以算SFSD吗

回答：算sfsd，另外有贷款的房子更名需要还清贷款。

提问：光谷南的恒大科技旅游城有投资价值吗？这个月开盘，价格只有8000多。

回答：没有投资价值

提问：房姐你好，新人首问，想问一下关于银行贷款流水的问题，我们是做美团，大概就是3天一次结账打款，这应该是显示单位的，但是我们实际润不大，每个月7-10w的流水，但实际利润去掉所有花销也店里成本，卡里每个月也就结余个1w左右，请问我们买房贷款的话，银行给你批贷款是看你的毛收入还是每个月剩余的？我们打算买一套180w的房子首付60w贷款120w，30年每个月大概6000+房贷，征信其他方面没有问题的话，银行会顺利批贷款吗？另外就是我们是刚需考虑在青岛的城阳区和即墨区购房，4-5年后可能会换改善房，这两个地区升值前景给个建议吧，准备买100-120平的三房

回答：1.银行流水看的是个人的工资打卡流水。需要具体看你的流水上备注的什么类型。

2.征信没问题，银行放款问题不大，流水不够，可以做个JLS解决。

3.青岛近几年利好不少，地铁两条通车、上合峰会的引流效应、国中城市申报拉动购房预期，加之崂山、市南7-8万的高价盘带动下，城阳、李沧、黄岛、即墨等区域全面补涨。济南本轮牛市尾部行情，高价盘整低价补涨笋盘跳涨。不要碰2.2以上的新盘，1.4-1.7的二环内次新地铁房还有很多，多看快定。城阳新地铁轨交和城市外研，把城阳包裹进主城。黄岛地铁沿线也越来越好，趁着降价通道多跑盘，看市场启动情况，争取19年底入手

提问：请问小姐姐奓山新社区还建房是等办证还是现在变现去市区买？

回答：还建房没有办证就不占房票，可以现在先去市里买，等还建房的证办下来之后再卖掉。

提问：你好请问投资的话选低价的小开发商盘？还是大的知名开发商的房子？哪个更有投资价值？谢谢

回答：对比价格，如果同等价格，选大开发商。

追问：好的谢谢另外，目前手上老家县城有两套房，黄石北站附近有一套房，葛店南站附近也有一套，都是带装修，黄石的8000多一点点，葛店的9000多将近一万，老家的考虑自住，长期来看我的这种配置是否合理？是否需要调整？盼赐教

回答：葛店可以期待被划入武汉，如果没有划入的话，之后上涨受限，毕竟不属于武汉。

提问：小孩外地读大一，毕业后打算落户武汉。夫妻无房票，子弹90个准备找亲戚代持。亲戚非武汉户口但有6年社保，无房无贷，今年54岁自由职业，属于刚需吗？小孩未来打算武昌光谷就业。请指教该如何操作？主要是投资兼顾未来自住的目的。顺便问下颐桂苑这个盘怎么样？

回答：1.亲戚属于刚需，但是54岁年纪偏大，按揭年限较短。

2.小孩未来光谷就业，建议直接买光谷，推荐琨瑜府，中建大公馆属于领涨区

3.颐桂苑：地段不错，小区规模小，没品牌，这样的小规模新房项目投资一般是回避的，后期开发商拉动力有限，不过价格在青山的性价比算不错的，自住可以自己考虑。

提问：房姐你好，我是应届毕业生落户武汉，才交了六个月社保公积金，目前在光谷软件园上班。想买金融港万科魅力之城南区的一套小两房59+10，总价135左右，平均下来也两万多了，2010年的房子，我的首付大概60万左右。那边坐有轨电车大概半个小时到软件园，但是万科魅力之城那边后面要开通地铁。我是外地女生，独生女，以后要把爸妈接过来，我爸妈想让我买新房，但是软件园附近的新房面积都太大了，我想买个六七十平的，还款压力不大。你觉得买万科魅力之城的二手小两房划算吗？

回答：60平你一个人住还行，但是之后爸妈过来住就有点挤了，如果单纯从自住的角度可以买，但是从投资角度分析，首付60万目前的新盘选择还挺多，万科魅力房龄已经有8年了，升值潜力不如新盘和次新。而且在同区域里价格篇高。我的建议是可以看看光谷南的地铁沿线新盘，单价不超过2万的。

提问：房姐，购房合同丢了还能补吗？

回答：一手开发商那里有备份，你和开发商沟通。二手中介有备份，复印一份没问题。

提问：房姐好，请问按揭毛坯房，可以申请装修贷吗？

回答：装修贷还是比较好申请，但只能专款专用。很多银行是需要有动工痕迹才放款的。

提问：房神您好，我想问下硬破限特殊操作是中介使力还是房管内部使力？

回答：中介收费办事

提问：房姐，您好！我母亲在南湖宁静苑有一套九八年建的经济适用房，64个平方，对口南湖二小应该算学区房，现在学区房政策有变，请问房姐，这套房值得留下来吗？广州增城和武汉限购区哪个更值得投资?

我自己家在石牌岭有一套70平的房改房，但是这套房子只能卖给内部职工，房龄已经有将近20年了，现在出手卖掉合适吗？麻烦房姐解答

回答：1.如果你的学区名额已经用完，98年老破小未来升值潜力很弱，可以考虑出手置换。2.房改房也建议出手。

3.如果广州有房票，建议入手广州限购区。如果没有广州房票，建议入手武汉限购区。增城太远了，从现在的发展来看，很难跟广州连起来。增城人口导入也非常困难，需要很久的时间。如果不能连起来，后期大概率跟东莞一样，就是个环深卫星城。

提问：姐，属于希望能在房产里面短期套利的，方法就是买入市场价8折的房子然后包装卖出吗？只买二手对吗？因为新房没办法周转资金。市场价8折是区域同类型房价的八折，还是贝壳最低成交价的再八折?

回答：跟同一小区，同户型的最新成交价对比。

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