老黄埔新盘叫价5.5万，几个菜啊，喝成这样？

最近，黄埔楼市给人一种正在重振雄风的感觉。如科学城保利罗兰上周五开盘劲销10亿；知识城26500元带精装修，内测选房时引起市场轰动；老黄埔11月底城市之光大卖…

从各个盘的销售情况，进入12月之后，黄埔似乎真的重新找回了春天。

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抛开房贷放松，政策暖风频吹等因素，在楼市回暖的前提中，是进入12月之后，黄埔开盘数量已经没有前两个月那么多，那么密集。

新面孔也少了很多，12月预计开盘的新项目，也只有“老鸽王”升龙学府上城和老黄埔小透明中洲紫轩两个。

值得注意的是，虽然临近开盘，但中洲紫轩其实没啥热度。

八弟第一次知道这个项目，是7月份公司刚搬到琶洲时，在地铁通道上，看到满墙的广告。当时，广告上的案名和标语，让人误以为是什么豪宅或者公寓。

目前项目的售楼部还未开，只在琶洲中洲交易中心设有城市展厅，八弟之前去过几次，但都扑空了，展厅里连个人影都没有。不知道是去摸鱼了，还是有其他阵地。

跑得了和尚，跑不了庙。扑空几次之后，八弟就去中洲紫轩实地走了一遍。

中洲紫轩名气小确实是有原因的。

一是中洲紫轩自身项目就很小，只有3栋建筑，其中还是住宅和公寓混搭，3-7层是公寓，9-31层是住宅，总共就只258套住宅，124套公寓。

二是开发商祥能集团在广州并不突出，项目作品也主要是一些商业和公寓居多，像琶洲中洲交易中心、番禺中洲公馆。

另外，中洲紫轩的坐落的位置，说实话很是让人“冷淡”，提不起兴趣。

项目位于老黄埔鱼珠板块，距离13号线鱼珠站也不远，大概步行800多米就到。公交也还算方便，售楼部门口有公交和BRT站。

鱼珠这个板块原本是大有可为的地方，奈何中洲紫轩拿了个悲催的剧本，有点“穿上龙袍也不像太子”的感觉。

因为这个位置确实太边角料。

从地图上看，中洲紫轩位于黄埔大道东、中山大道东、茅岗路三条主干道的交汇处，几乎是被交通要道包围。

这几条要道当中，中洲紫轩又距离中山大道最近，两者大约相隔几十米，作为连接车陂、天河城的大动脉，这条路的车流十分密集，吵和堵是最自然的。

项目门口的中山大道

而且最令人“悲伤”的是在项目的东侧几十米处，有一条你想忽略却又忽略不了的黄埔支线货列，这条货列是连接广九铁路和黄埔港的铁路线，主要就是将货物运送到黄埔港的。

说实话，这条线虽没有富颐华庭旁边的广九线繁忙，但就在中洲紫轩旁边。况且项目不远处就有一条公路和轨道交汇处，一般在经过十字路口的时候，列车都会鸣笛提醒行人。

大家若是在现场听一听这鸣笛声，绝对震撼！没有富颐的命，得了富颐的病。

除了四通八达的交通有点让人闹心，周边的环境和城市界面也让人英雄气短。

中洲紫轩虽然距离鱼珠只有几百米，但从地铁站到楼盘，几乎是移步换景，隔一两百米就是一种城市界面。

例如，刚出鱼珠地铁站C出口出来，旁边就是一堆工地和一些小商超和便利店，但往前走一点，又是干净整洁的城市公园面貌，等走到中洲紫轩项目跟前，周围又是一片工业园，什么家具中心、机械城、汽修厂、4S店、工业园都有，杂乱的很。

鱼珠地铁站出口

跨过十字路口的城市界面

项目周围的工厂

不仅市容杂乱，周边也没有像样的商业。如果要去大一点的商业综合体，要么去最近的是1.3公里外的广州M+park漫广场，要么去更远的美林天地、乐都汇和黄埔星荟城。

项目周围的工厂

至于教育方面，中洲紫轩那巴掌大的小地盘上，可摆不下这些配套，未来入住之后也只能看天吃饭，由教育部门安排学区，蹭周边的学校。

好在周边学校也比较多，有市第八十六中学、广州市第一二三中学、黄埔国光学校、茅岗小学等等。不过学校是多，但距离也不近，像黄埔国光小学，距离项目有1.3公里，步行时间15分钟左右，中间还要穿过铁轨和一片工厂。

当然，城市是要看未来的。那么中洲紫轩周边有什么呢？中洲紫轩旁边是富力南驰主导的茅岗旧改，其中，旧改区域距离中洲紫轩最近的，是茅岗村的沙井片区和石塘村片区，这两个片区目前大部分建筑尚没拆除，村内也还有不少居民在居住，预计周期会比较长。

而且这两个片区主要用于安置和回迁，大的商业综合体是没有的。

茅岗村旧改

说完外在因素，我们再来看看产品。

中洲紫轩虽然有三栋楼，但从现有的建筑看，三栋楼都是连在一起，更像是单体楼。这样一来，中间的B栋就是和A、C栋的部分边户，采光必然受到影响。

在产品分布上，1-2层是商铺，3-5层是loft公寓，6-7层则是平层公寓，8层为空中花园，9层以上才是住宅。

无疑，这种住宅和公寓同栋楼的项目，是绝对犯忌讳的。首先是小区的私密性，其次是小区人员管理很不方便。

开发商也知道这个问题，所以这个项目将公寓和住宅的电梯分开了，每栋楼分别有两个出口。另外，销售还表示，项目地下共有三层，负一、负二层留给住宅用户，而负三层的停车位则出售或出租给公寓住户。

户型上，住宅建面主要是79-168㎡三至五房，公寓产品则为39-81㎡。其中住宅方面，户型跨度比较大，有79㎡的三房一卫、115㎡四房两卫、158㎡五房三卫、168㎡五房三卫几种。

这些户型当中，79㎡的三房设计最为“辣眼睛”，从入户花园到阳台，进深太长，房间全部设计在同一侧，活像“刀片”户型。狭长的户型，采光必然很成问题。

至于158㎡和168㎡的大户型设计就更加奇怪了。特别是168㎡的户型，它将厨房和玄关之间的墙壁打通，这样一来，开门之后，既可以沿着走廊进入客厅，也能从侧门进入厨房，估计是开发商想让家庭主妇/夫们，在下班之后的第一时间投入到为家人做饭的时间当中，但却忽略了，因为这个设计，厨房的实用率其实已经降低了。

而且，长长地过道，显得十分浪费空间，即使168㎡的大户型，也显得有些暴殄天物。

另外，厨房后的生活阳台，看起来就更多余了，要说用作对流或景观阳台的话，这个面积又不大，效果能有多好？

再有一个就是，主卧和右边的次卧，除去主卧的厕所，其实居住面积差不多，这么大的户型，压根没体现出改善群体主人房的舒适感。

较为可喜的是，168㎡的主阳台，客厅和阳台够宽阔，而且是南向户型。

在整体上来说，楼盘的规划和户型布局，产品力并不突出。在楼市行情一般的情况下，要获得市场“芳心”，估计还得靠价格取胜。

中洲紫轩的开盘时间可能在本月底，吹风价格在5.5万/㎡左右。

参考同一区位楼盘的最新价格，富颐华庭是4.9万/㎡，万科城光5.3-5.5万/㎡，中鼎5.5万/㎡，五矿招商鹭山府5.2万/㎡。

所以说，中洲紫轩吹风5.5万/㎡，不是喝多了，就是250。

因为就拿鹭山府来说，虽然项目也小，但它起码还有相应的学校配套，反观中洲紫轩自己啥都没有，凭啥啊。

另外，中洲紫轩自身的规划变量，几乎能一眼看到底，如果用5.5万/㎡的价格卖房，无疑是把客户往竞争对手那边推。