胶州和胶南房价的六月洗牌
01、问题的本质是什么？
最近很多人看到了胶州和胶南楼市的几个盘的低价大刷屏。估计一些前期着急抢着买房的人，又要失眠了，算算账，还没交房呢，跟自己买的那个价格比比，又亏了十几万。
这个事其实很正常，因为上半年马上就要结束了，很多营销总要给老板一个半年的业绩了。大家都知道，因为疫情，很多盘业绩惨淡，最惨的估计连全年的十分之一目标都没完成，如此压力之下，自然要趁着六月底抢收一波。所以这次不算大洗牌，只能算是年中小洗牌。
百忍老师说了无数次：做一件事，首先要搞清楚本质是什么，才能定战略，否则事倍功半，甚至无功而返。
今年上半年，青岛楼市可以用冰火两重天来形容，火就是市区加城阳，甚至高新区也算。冰就是胶州、胶南加即墨，蓝谷也算。
冰区域的本质问题就供远大于求，市场根本消化不了这么多房子。百盘大战，都想突围。这么多盘都要往外冲，而市场就这么大，容纳不下，注定了只有少部分企业能完成。
对于大多数楼盘来说，最好的效果就是重塑价格线，这样既能让对手处于不利局面，也能让客户群更加扩大。
但对于老板来说，要降价，就要牺牲利润，甚至没有了利润，白忙活了。所以，他们是降价最大的障碍。
职业经理人要做的事就是拐弯抹角的告诉老板：不要利润，还有销售额；要利润，连销售额也没了。
老板当然不愿意，我高薪请你来，就是为了在利润之下卖掉，你跟我说，没有利润才能卖，那我还要你干你什么？
所以，很多经理人和老板其实过的很煎熬，尤其是看到了城阳共有产权之后的房价反弹，更是羡慕不已。盼望着本盘所在区也能实现这样的强刺激政策。问题是，这是实打实的真金白银填进去才出来的效果，不是每一个区市政府都有钱的。
02、为何要看三十盘？
说到胶州楼市，为什么百忍老师一再建议购房者一定要看三十个盘？是为了让你建立一个整体概念，大致知道百盘大战的市场是个什么局势，自然不会轻易被别人忽悠。
但是有些懒人就是不动弹，不去看，或者看了两个盘，就糊里糊涂的买了，然后听说价格降了，没交房就已经损失了，这还了得，得组织人去开发商的售楼处去闹，如果被人家乱棍打出，岂非是活该了。
随着万科、恒大、融创、世茂、龙湖等全国十大房企近期陆续进入胶州市场，市场的竞争将在下半年达到白热化，这些盘都是要冲量的，绝对不允许卖不动的。它们的到来，只能再次加速市场洗牌，让那些中小企业中小盘被市场边缘化，甚至倒在尘埃中。
东部的少海依然在苦战，6800也好，7500也好，都是为了冲一批出来，抓一批拆迁户们的眼球，让资金回一回。整个片区，房子依然有的是，尤其是某些千亩大盘，还在北湖挣扎。
上合示范区的最大的好处是大桥通车了，而且只要20元，离主城区如此之近，其实真的跨越胶州湾走一走，就会和11号线一样发现问题。最大的问题其实是缺乏人气，还有一个问题是价格太高，当然也是因为这里产生了很多地王。
去年可以依靠临沂、东营、淄博的外地人来，如今疫情之下，上半年基本无所作为，加剧了下半年的竞争压力。上合的很多楼盘也看明白了这一点，如今拿地比较低的百万大盘荣盛首先放低身价7800了，而新进入者的龙湖均价9000送车位，价格也把哪些10000以上的楼盘逼到了墙角。
03、胶南东部重新洗牌
年初的时候，拿出半天时间，把胶南东部的两河路周边很仔细的转了转，发现这边的土地真实不少，算下来好几千亩。以现在的西海岸的放地形势而言，这里的地必将源源不断而出，让市场快速走向白热化。
从海边到山边，看了海信灵山湾、保利领袖山、领袖海、缦山兰亭、华新园项目、招金项目、天逸镜台山、华润康养、和达项目等，再加上西边的旭辉银盛泰项目、实地项目等等。
十几个项目其实都在一个同样的东部片区，面临一团混战的局面，只不过很多刚拿地，或者因为公司节奏迟缓，还没有大批入市而已。而且很多盘的面积很大，需要好几年才能去化完毕，绝不是短平快的路线就能搞定的。
就是在如此局面下，百万平的大盘，海岸万科城要开盘了，你如果是操盘者，你又能如何办？只能引导一下，把这个区域的价格重新塑造一下，这样才能快速完成洗牌。所以放出来不到万元的装修起价，实际上除了三个小高层比较贵一些，万科城的均价也就10000出头，不到11000，比周边的毛坯还便宜。
说白了就是，我的快速出货，是以你的滞销为代价的。其他家要想走货，只能跟随，但是老业主怎么办？老板和股东的利润怎么办？这需要一个比较痛苦的转变。
影都一号的15000把灵山湾一线搅的乱作一团，只有胶南本土企业某大很镇定，他们的二线洋房依然卖22000，上月据说开了100多套，收获了5套。
很多人说这个去化率如何如何，其实这个业绩真的不错，毕竟比竞争对手贵5000，还能卖出去，利润有了，销售额尽管少，也有了，很好了。
打扑克就要洗牌，洗完牌才好重开局。作为购房者，这样的洗牌过程中当然有买到便宜房子的重大机会，但选择的风险也不小。你万一买到的是被洗牌淘汰的那些盘，那未来就是法国大文豪雨果的小说悲惨世界了。
所以，作为购房者的你还是勤快点，把功课做好，不要和被淘汰的开发商一起倒在尘埃里，这才是最重要的。
