东莞楼市：优质地段的加持，未来不会跑输

我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔您好！坐标东莞，买房计划持有10年左右，解决上学加自住。

南城的菊香苑，稻花村优点学校近，缺点楼龄太老，小区很一般。其次，中信新天地，优点小区和户型还可以，楼龄大，学校远。

东城的万科幸福城，优点楼龄新（19年交楼的次新）；学校近，但是学校很一般。缺点：离马路和高速近，噪音大学校也一般，地段也一般。

在价格差距不大的情况下，如选择呢？或者给个更好建议？

回答：你好。预算有限，要做一定的取舍。选择一个你最在乎的关键点。解决上学加自住，偏教育的话，个人认为可以牺牲一点居住的舒适度，选择离学校更近的菊香苑、稻花村，毕竟有优质地段，也有好的教育加持，不至于会跑输。待三五年后，资金充裕时做置换也不至于会难出手。

提问：广叔好，投资东莞南城和松山湖的明年新豪宅大平层房，南城万科广发南，南城华润润府二期，华侨城松山湖月荷湖的创意生活城地块。三选一，若买入持有5年，这三个楼盘哪个升值潜力更大？另外是买143平以下的，还是买200平以上左右大平层回报更多。估计这三个楼盘面积如下，万科广发南估计143到250，华润润府二期163到300，松山湖华侨城115到195。请广叔指教，提出宝贵建议，谢谢？

回答：你好。豪宅有别于一般的刚需投资品，刚需满足大部分人群需要，而豪宅则是满足小部分土豪人群的需要。豪宅讲究舒适度，面积太小就谈不上舒适了，所以面积多多益善，当然也是需要在好产品作为基础。优选考虑南城具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：1.现在广州房市入手时机如何？为什么？

2.目前在花都融创住，夫妻俩工作在花都，之前一直犹豫要不要再广州市区置业，错过了过去的几个好时机……年初处理另外一套，准备在市区购置二套，预算700w左右，目的是小孩上学，自住保值，希望是小三房。看过天河北，还有保利天汇，我跟老婆觉得保利天汇那边配套还不成熟……

觉得天河北比较好一些，但是单价高……

大女儿六年级，明年上初一，小儿子幼儿园大班。有什么建议？谢谢

回答：你好。

1、去年已大涨，现略微回撤，可慢慢挑。

2、保利天汇可以考虑的，目前是配套还一般，不过未来还有提升空间。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！坐标东莞，手上2套，东莞石排一套次新房石排国际公馆一期，面积八十多，房龄7年，用我老婆名额有公积金贷款59W,房证满4年。另外一套武汉我婚前名额，九十多平，商贷三十多W。手头紧张，卖掉石排的房子剩余到手约65-70W左右。预算200W左右，地段和学区特优的可以适当加点杠杆，预计十年左右还得置换，到时候可能转手。我和我老婆每人约月入1.2W左右，两个小孩，大的后年就是2024年9月份入学。现在为了小孩到东莞上学，想卖掉石排，买城区，并落户让为了小孩能上学且兼顾自住。老婆在茶山附近生态园上班，国企所以她不换工作，故考虑地铁附近房尤其2号线加学区。

问题：1：9月30号新出政策，不知对东莞楼市影响如何，新房与二手房如何抉择?

问题2：现在置换时机成熟不？什么时候置换划算？东莞房价趋势也不知这两年会怎么走。现在能接受客户低价或者再等一等？卖掉石排再置换到城区现在的时机还行不?就怕刚卖掉镇上，城区又涨价了，到时候两头空。

问题3：看了城区一套103平约190W的三房，03年建，但小区只有一栋，置换到这个小区可靠不?以后好出手不?

问题4:复式楼带小区但比较小，(未来世界花园)。普通平层的(东莞市生物技术研究所职工宿舍)原来楼梯旧改加装电梯的房龄差不多，复式稍微新两年，怎么选择?(说明：两者价格差不多，都是三房，但是平层的小区极小，和一部分以前单位福利分配房混在一起。一部分有正规商品证，一部分没有。)

问题5：针对我现在这种情况，配合当下政策，广叔有何好的建议或者指点一二?

回答：你好。

1、新政策，对楼市利好，但效果不大。看上哪个买哪个，优选新房，同步看二手。

2、现在卖房没问题的。买房可以慢慢挑慢慢选。短期难有大涨。

3、独栋楼一般不大建议。尽量选带花园小区。

4、买新一点的带电梯的

5、这种低总价，看到合适的尽快上车，降不了多少。年底冰天雪地的少人看房，会有更多笋盘。

提问：知识城星汇城、黄埔新城、新塘品秀星图，300W内考虑交通+学位，如何定？科学城二去看过春树里，感觉科学城选择不多。

回答：你好。300w是选择不多，增城供应大，先不做考虑；知识城星汇城，也偏，没有优势；黄埔新城可以考虑，就是盘略大。春树里这类可以考虑。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！现在手上有250W左右，想一部分资金在东莞虎门买一套300W左右的商品房自住，现在时机合适吗？还是继续等等？南部湾万科城或者中心区那种面积大点但是交通周边设施好点离地铁口近的老楼龄房（十多年）可以考虑？求推荐楼盘

回答：你好。300左右，可以上车。10年左右没问题，就怕20多年楼龄的老破大，流动性弱。南部湾万科城也没地铁。还可看下：东莞投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：广叔你好，想在东莞cbd附近买多一套3房投资，过几年孩子可能会自住，看了几套西平的房子1、可可园的91方3房高层西南向450左右，2、君珆110方的高层东南3房向570万，3、荣郡100方的南向中高层3房560万，4、时代城98方送入花园超高层南向3房530万，5、国际公馆香谢里113平的小4房厅不出阳台西北向530万，预算首付3成150-170左右，麻烦广叔帮分析一下这几个会怎能么选呢？

回答：你好。这些盘差不多都在同一个区域，理论上涨幅相差不会太大。选择小区环境品质更好的，楼龄、楼层、户型、朝向更佳的即可。首选具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好，想近期在东莞入手一套3房投资，请问同是西平板块，1、离地铁口200米有套中间楼层90方的东南向，装修差一点，小区花园大，但靠路边，那栋不通地下停车场，2、离地铁口900米左右有套高楼层95方东北向，装修风格都很新，但是小区很小只有两栋楼的！单价差不多的情况下选那个会好一点？

回答：你好。楼龄呢？建议考虑选项1，毕竟大花园小区，也近地铁，装修差可以再重装。选项2的小区小，只有两栋楼算一个硬伤了。小区小，不仅居住体验一般，而且未来由于盘小，在市场上也难成气候。如果物业服务差，可能想整个业委会多凑些人都不大容易；小区大，业主多，多人联合起来维权的效果又是不一样的，底气要更足。

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