正荣润峯6.6万成交？醒醒吧业主们，接盘的后浪不会再有了...

河西南润峯一套145m²的房源以980万（含30万车位）价格成交，裸房成交单价高达65517元/m²!

虽然有不少人对于消息的真实性表示怀疑，但是消息很快得到南京房产圈大V的证实属实。

01

而就在今天，一姐来到润峯小区，向小区业主求证消息，小区业主表示案例已经在业主群中传开，目前比较整齐划一的版本是：

买房人是一位90后互联网行业（据说是直播带货）的新秀，980万是950万房款+30万车位费用，五成首付，税费中介费承担后实际买房成本达千万级别。

一姐在感叹“在风口上真的人会飞的更高”，90后出色的“后浪”已经买千万宅，80后的拍死在沙滩上的一姐还在夜里键盘码字。（此为题外话）

在详细了解了这套成交故事后，一姐觉得，这个成交既有偶然性也有必然性：

1、必然性则是，河西的价值：在目前的南京还是无可比拟的头部板块。

一姐一直有一个观点，南京买房要有“心智认知”的观点，尤其是顶级改善市场。

我们都知道，很多普通区域的改善产品，只有一次热销机会，即新房去化期，因为所属板块内部缺乏高端产品，板块内部的改善群体很可能会买单，房源去化很快，但是一旦进入二手房市场就会进入有价无市的境地，在南京“皇册家园”作为典型案例已经被无数媒体列举。

而另一类，就是河西。板块作为南京最顶级的板块，河西于公能够吸引溢价最高的产业，能够吸引开发商以高价不断囤地，于私则可以吸引高端人群。

我们一直认为：南京任何一个奋斗到一定程度的买房人，在考虑终极改善的时候，河西是必备的选择项之一。因此河西的很多高价房源的流动性相对于其他板块，要好得多。

以上观点，大家可以参考一姐以前写过的文章了解详细：

2、但是这次成交的偶然性则是，6.6万/㎡的成交价，确实是和买主“不差钱”有很大的关系。

毕竟一姐听说了一个小细节，这套房不满二，税费高达8.1%（5.6%+1.5%+1%），卖家原本打算延迟一个月后配合过户节省税费，但是买家表示没关系，愿意自行承担。（一姐忍不住感叹，今年因为疫情关系，不少行业存在一定的困难，但是直播行业异军突起反而站在风口上，不差钱可见一斑！）

二手房买卖，一姐一贯认为不能仅仅看1-2套的成交经验，也要具体情况具体分析，小区的批量成交的数据和客户画像可能更有参考价值。

02

但是，润峯今年走红，确实小区有可取之处，但是一姐今天考察，也同样有一些相对客观的认识。

首先是，学区的加持。

学区毫无疑问放之全南京都是保值王牌，河西、河西南也不例外，事实上一直以来河西南佳兆业、五矿热度最高、房价最高的主要原因就是南外的绝对施教区，润峯学区落定后，作为学区房，人气也很足，流动性也不错。一姐在小区漫步，小区内部的低龄儿童相当多。

其次是，当年的“多一亿预算打造外立面”的价值在二手房市场得到证实。

一姐记得2014年在润峯工地和工作人员聊天时，对方提出，在河西南，开发商拿出诚意多了一亿元的预算做全铝板外立面，在今天看来，这个多出来的预算，确实让选择这个项目的业主在二手房市场收获了额外的价值。

崇文金城外立面细节

润峯外立面细节

同为施教区的崇文金城，目前在整个板块的折旧速度最快，一姐观察到不仅原先学院派的朱红色外立面已经褪色斑驳，而且不少腰线的线条已经有一定的缺口，而铝板外立面的历久不旧的优势就很明显了，而且整体的线条也基本竖直，小区整体看上去更新一点。

第三，就产品而言，和周边小区相比，确实有可圈可点之处。

就产品而言，成交的143平米户型，对比同区域差不多的产品，也有一定的优势：

（1）就公共部分细节而言，双入户大堂，保养得当，品质感还是有的；

小区绿化也基本层次分明，中规中矩；

（2）143平米面积段相比，和周围项目相比（一姐只列举值得比的，鲁能招商海峡城等条件相差较大不容易产生纠结的就不讨论了）优势如下：

从空间格局而言，140平米左右朗诗熙华府只能买到3房，136平米的升龙天汇也只能买到三房。同户型格局，140平米左右的崇文金城、123平米的佳兆业和143平米左右的润峯差不多，三者可以PK一下，基本差别不太大。

但是价格上有差别（一旦到价格，润峯这就不是优势了）：

润峯

崇文金城

佳兆业城市广场

以上数据来自贝壳找房

就精装标准而言，润峯的装修水平居中上水平，得房率方面佳兆业略胜一筹。

润峯的装修实拍图

润峯装修标准包括地暖、中央空调、新风系统，润峯是南京较早引入过滤全热新风系统的项目，对于空气的过滤效果超过一般产品，可过滤空气中的颗粒，这点确实在板块内和朗诗也可以小PK下。

相对而言，升龙装修后期减配，崇文金城的装修一言难尽，同行衬托下润峯的装标是相当可以的。

03

但是，当我们重新讨论，如果有980万乃至1000万的预算，买润峯，是不是唯一的选择来看，对于有这个预算的群体的买房要求进行分析，一姐又确实也有客观的其他选择。

首先，980万，在目前的河西还有哪些选择？

目前根据链家网的实时数据统计，南京二手房接近10万套，我爱我家研究院近期刚刚公布了今年上半年二手房成交情况。

从数据上看，超过1000万的占比最小，过高的价格流动性本身就很小，而高价房的二手房竞品不谈二手房，更多的集中在新房！

谈河西买四房，1000万以内的预算，上半年天鹅堡、金茂府、云际等多个项目都有机会（尤其金茂府185㎡难道不是好产品吗？云际的四房不更科学合理吗？），接下来河西要开的檀悦、江心洲的仁恒等也可以作为选择。

而据一姐近期和预算千万级的买房人沟通，超过1000万报价的买房人，不少确实是打算卖掉原有房子，追求更有价值、更新的产品，毕竟在当前背景下，高净值人群买房换房，不仅用于自身品质生活，也是财产保值压仓的客观需求。

更何况，二手房领域的竞争，也有不少人将目光瞄向河西中部区域，那就是冲着河西中部的地段价值高于鱼腹板块而去了！

因为在这些“顶壕”群体看来，润峯也有一定的局限性，对他的定位仅仅是改善房，却并非豪宅，而以“豪宅”的预算买中等改善，确实会有一定的不甘。

其次，980万预算的群体，润峯产品有哪些值得挑剔的点？

1、连廊

连廊的出现，本来是为了解决北面采光不佳的问题，但是连廊的缺陷也很明显：

从户型分布来说，中间户对着连廊，隐私性很差，众多周知，一旦到了高端群体，隐私的追求会被放大。

安全性，一方面是偷窃行为可以通过连廊产生，另一方面下雨下雪天，连廊确实有湿滑情况出现。

公摊面积加大。

2、景观一般

虽然小区保养水平还是上乘，但是就细节而言，和仁恒江湾城甚至同片区朗诗熙华府相比，社区景观的差距还是比较大的。

而仁恒江湾城作为南京地面独一无二的现象级豪宅品牌和产品，之所以历久弥新，和它立体景观等也是分不开的，这也是区分豪宅和中高改善的特征之一。

润峯景观

立体，层次，树植种类多，树种多样且珍贵这是高端改善社区、豪宅的社区造景特征；而显然润峯达不到这个水准。

3、公共配套老旧

虽然上文提及双入户大堂，但是老实说，这个也达不到豪宅标准，甚至比不上同期产品绿地海珀，大家可以感受下：

第三，河西南南外的含金量究竟如何？

1、纯粹冲着学区，小户型低总价可落户，中户型施教区内小区能落户又自住（对比报价佳兆业不香吗？）；

2、学校质量到底怎么样，前几届可以盲从，以后总有解开盖子的一天，在目前学区溢价过高的情况下拿下的二手房，确实值得三思二手房未来继续靠学区溢价的能力。

04

原本提到河西南，成交一再刷新记录的：五矿、佳兆业；今年跳涨幅度惊人的新秀：海峡城。

而就在今年上半年，润峯突然也登上了C位，涨幅十分惊人！

在参观和分析完小区后，一姐连续参考了两家网站的数据：证实最近一段时间，该小区确实涨幅惊人！

根据安居客二手房数据，2020年6月润峯二手房均价为58227元/m²,环比5月上涨了4.19%！另外从折线图中也可以看出，5月到6月的上涨幅度为今年最大！

（安居客二手房数据）

根据365二手房的数据，2020年6月润峯二手房均价为56500元/m²,,环比5月上涨了5.12%！另外从折线图中也可以看出，5月到6月的上涨幅度为今年最大！

（365二手房数据）

但有一点值得注意，根据在链家网查到的成交数据，发现在学区落定之后，润峯6月暂无任何成交数据，最近的两次成交记录分别是在5月25号和4月5号！

（链家成交记录）

有趣的是，润峯在学区落定之前卖得一直很火，但是价格尚且算合理。而在学区落定之后，大幅上调报价之后，到目前为止没有任何一套成交数据上传，这背后的原因值得思考！