老高说深房：大涨后这种房子投资别碰，为何？

问：老高你好！石岩嘉信云峰是双地铁，也不知道今后周边旧改会怎样。石岩城市界面差是现实问题，这个项目的亮点是双地铁，如果对标横岗3号线沿线地铁盘，如建信，哪一个更强点呢？

答：石岩直接为南山外溢区，价值肯定会好过于横岗，只是价格也上去了。纯投资的话，还是建议远离这些三不管四不靠地段，往城市副中心走，配套补齐之日，房价腾飞之时。

问：老高你好！现有罗湖房产三套，自住莲塘口岸萃峰阁200平（800万）带罗外学位，名都大厦26平（230万）带螺岭学位，海丽大厦75平（460-500万）带螺岭学位，这套明年12月才能卖，为儿子2024年上小学准备。如您所说，罗湖楼市日式渐微。我希望调仓，满足一套房子自住+学位，另一套房子投资。家里6口人，住惯大平层，年入100，工作都在福田中心区。第一步，卖出萃峰阁（老大破），名都大厦，取得房票。

答：你好。萃峰阁在罗沙路边上，旁边的地铁2号线在建，大面积流动性不好，可出手置换；名都大厦有点老了，纯学票性质；海丽大厦也老了；中央花园带石厦中小学，可以考虑的，就是楼龄偏老；海丽大厦换到沙井也没问题，作为中长期投资，沙井有潜力的。萃峰阁这个大面积建议尽早出，不然再过个几年就真成了老破大，不过地铁开通还有一定利好。其他选择详见内部分享。

问：老高您好，我在宝中有套一房，大概400万，还剩欠款160万，刚需想置换500以内的两房或者小三房。目前可能考虑碧海，领航城或者沙井。想问，现在置换是否合适，还是继续持有。还有置换的碧海，领航城，沙井怎么选择好一些呢？

答：你好！如果月供能力还不错，建议加按揭继续加仓第二套。宝中这套小户型如果位置房龄都还不错，可以保留。如果月供压力比较大，建议出手置换。刚需自住盘，地理位置距离宝中，但是周边的配套设施完善需要时间，农民房较多，噪音大，交通一般距离地铁口较远。自住是没问题的，投资涨幅应该一般，周边可以选择的房源充裕。自住和投资首选碧海，次选西乡和沙井。

问：老高你好，我去年购买了龙岗中粮祥云的小三房投资，交房后一直出租。当时买的比较仓促，感觉楼盘涨幅非常慢，这次深圳行情也没有丝毫的热度。请问大运近两年走势和这个楼盘是否适合长持，还是尽快脱手置换热点区域。谢谢

答：你好！龙岗中粮祥云，优点是地铁口，新盘加大运概念；缺点是小区太小和商住太多压制了均价。这个盘涨幅慢，不是龙岗没行情，而是你去年买的价格就包含了溢价，目前正在挤溢价水分的阶段，所以感受不到上涨。置换没必要，大运我还是看好的，水份也挤的差不多了，很快就能跟上涨幅了，放心拿着吧，新盘还是有优势的。

问：老高您好，请教两个问题：一、赛格公寓、都市阳光名苑、财富广场、鹏大厦、金丽豪苑之类的老破旧学位房投资前景看好吗？哪个投资性价比更高？

二、房票有限的情况下，应该最小单间还是两房？谢谢

答：你好！学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新2房更适合长持。

学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。房票有限的情况下，面积越大，利润越高。

深圳小单间的火热，是暂时的现象①、单间是置换链条的底层。②、随着房价的逐步提高，买房不再是个人消费，而是是家庭行为，没有人成家立业，父母出钱，给你买单间的，这就意味着未来没有人给你接盘。③、最关键的，是溢价。在深圳这类城市，单间的价格往往高出小区平均价。可能60平两居单价5万，30平单间就要单价6万。为什么会贵？因为「能买到」也是一件商品。

你去买喜茶排不上队，于是只能给黄牛100，虽然奶茶20；你去看演唱会，门票300，但压根买不到，只能买1000的黄牛票。同理，如果你的资金有限，不能越过最低一档的水平，那么你需要为上车，为能够买到一套深圳的房产，而支付100万的门票。买到，也是要付钱的。